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房地产:24年3月百强房企销售点评:弹性差异再现.pdf

行业报告|行业点评请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1房地产证券研究报告2024年04月02日投资评级行业评级强于大市(维持评级)上次评级强于大市作者王雯分析师SAC执业证书编号:S1110521120005wangwena@tfzq.com鲍荣富分析师SAC执业证书编号:S1110520120003baorongfu@tfzq.com资料来源:聚源数据相关报告1《房地产-行业研究周报:满足改善性需求力度加大,关注短期政策博弈机会》2024-04-012《房地产-行业研究周报:基数效应影响感知,投资开工压力持续——统计局24年1-2月数据点评》2024-03-243《房地产-行业研究周报:3月过半,小阳春表现如何?》2024-03-17行业走势图弹性差异再现——24年3月百强房企销售点评3月百强销售小幅修复,分梯度弹性差异显现克而瑞地产研究数据显示,2024年3月百强房企(公司可比口径)单月销售金额环比增长104.6%,同比下降46.7%,同比增速较2024年2月提高16.0pct;1-3月累计销售金额同比下降48.4%,增速较1-2月上升3.3pct。百强房企单月销售金额中69家环比增长,较2月增加49家,5家同比增长,较2月增加2家。百强销售均价18531元/平,单月同比+6.5%。2024年3月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比变化-32.2%、-33.0%、-61.2%、-47.2%、-55.0%,增速较2024年2月分别变化+26.0pct、+25.6pct、+6.1pct、+17.6pct、+7.4pct。3月,1)23年高基数下,百强销售累计同比降幅收窄是积极信号,但有窗口期房企集中供货的影响,修复幅度小或说明前期政策效力仍未显现;2)分梯度房企同比增速再度分化,折射出回暖期房企的销售弹性差异,头部强韧性继续验证;3)百强销售均价同环比上行,或反映①新房价格上升趋势延续(备案价支撑),②高单价改善型成交比例提升。央企降幅收窄显著,中海表现抢眼24年3月,TOP20房企单月销售额均同比下降,7家房企降幅超50%,16家房企降幅超过30%;其中碧桂园降幅最大,同比-82.7%,中海地产降幅最小,同比-4.2%。分类型来看,1)地方国企:3月单月销售金额同比-52.1%,较上月+10.9pct,建发/越秀/华发3月单月分别同比-27.3%/-46.0%/-60.6%。2)央企:3月单月同比-35.4%,较上月+29.1pct,保利/中海/招蛇/华润/金茂3月分别同比-46.4%/-4.2%/-43.5%/-22.7%/-64.9%;3)典型非国央企:3月单月销售金额同比-59.6%,较上月+5.1pct。万科/绿城/滨江/龙湖/金地/新城3月分别同比-43.5%/-11.2%/-41.7%/-49.9%/-69.5%/-47.0%。央企3月收窄幅度明显更高,品牌、产品、资源、资金等优势对市占率的提升在逐步兑现。中海表现亮眼,3月单月销售排名第一,高端项目中海·顺昌玖里热销,刷新全国商品房单次开盘最高销售纪录。地方国企中建发韧性良好、越秀提升较快,非国央企中绿城同环比表现均较好,或与深耕区域垂直、对应城市热度更好有关。此外,城建集团、保利置业展现良好韧性,后续销售弹性值得关注。高热度城市或有回调压力,4月百强销售或仍具压力根据克而瑞地产研究监测,3月新房成交与去年成交低点三季度均值仍有差距:重点30城供应环比倍增、同比腰斩;成交环比大增92.8%,仍不及去年三季度和四季度月均,一季度累计同比降52%,降幅持续扩大4pcts。分城市看,1)宁波、济南、长春、常州等二三线城市呈现成交止跌,底部趋稳趋势。2)广州、重庆、天津、佛山、珠海等热点城市仍处于需求稳步修复期,3月成交规模已好于2023年三季度月均,但是与四季度月均仍有差距。3)跌幅超三成城市大体分为两类,一类为前期热度较高的北京、杭州、合肥、长沙等,购房需求遭遇阶段性瓶颈,回调压力较大;另一类为昆明、青岛、福州等弱二线城市,因前期需求透支,目前仍处深度调整期,成交尤有下探空间。我们认为,4月百强销售或仍具压力,主要因二手房以价换量的分流影响可能阶段性持续,房企集中推盘的供给因素或减弱,而影响基本面预期的关键因素如价格止跌等因素仍未见明显信号。有无新政策出台或是影响未来修复持续性的关键因素。投资建议:需求侧LPR超预期下调,因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期,有望带动改善需求集中释放,白名单等供给端融资支持力度持续加码,预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前,我们认为需求不稳、政策延续,看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1)推荐优质地产龙头:招商蛇口、保利发展、中国海外发展,建议关注华润置地、越秀地产、绿城中国、滨江集团;2)推荐优质物管企业:招商积余、保利物业,建议关注中海物业、万物云;3)建议关注保障房及城中村改造主题:绿城管理控股,城建发展、天健集团、中华企业。风险提示:行业信用风险蔓延;行业销售下行超预期;因城施策力度不及预期-35%-29%-23%-17%-11%-5%1%2023-042023-082023-12房地产沪深300行业报告|行业点评请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明21.弹性差异再现——24年2月百强房企销售点评3月百强销售小幅修复,分梯度弹性差异显现克而瑞地产研究数据显示,2024年3月百强房企(公司可比口径)单月销售金额环比增长104.6%,同比下降46.7%,同比增速较2024年2月提高16.0pct;1-3月累计销售金额同比下降48.4%,增速较1-2月上升3.3pct。百强房企单月销售金额中69家环比增长,较2月增加49家,5家同比增长,较2月增加2家。百强销售均价18531元/平,单月同比+6.5%。2024年3月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比变化-32.2%、-33.0%、-61.2%、-47.2%、-55.0%,增速较2024年2月分别变化+26.0pct、+25.6pct、+6.1pct、+17.6pct、+7.4pct。1-3月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达217、102、61、36、629亿元,同比变化-52.7%、-51.9%、-56.9%、-52.8%、-37.6%,其中TOP30门槛下降最为明显。3月,1)23年高基数下,百强销售累计同比降幅收窄是积极信号,但有窗口期房企集中供货的影响,修复幅度小或说明前期政策效力仍未显现;2)分梯度房企同比增速再度分化,折射出回暖期房企的销售弹性差异,头部强韧性继续验证;3)百强销售均价同环比上行,或反映①新房价格上升趋势延续,②高单价改善型成交比例提升。央企降幅收窄显著,中海表现抢眼24年3月,TOP20房企单月销售额均同比下降,7家房企降幅超50%,16家房企降幅超过30%;其中碧桂园降幅最大,同比-82.7%,中海地产降幅最小,同比-4.2%。TOP50房企中,单月销售金额同比增速前五房企分别为金辉集团(20.3%

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