碧桂园服务(6098.HK)资产减值大幅影响业绩，地产关联业务占比进一步降低.pdf

请务必阅读正文之后的重要声明部分[Table_Title]评级：买入（维持）市场价格：5.01港元分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn分析师：李垚执业证书编号：S0740520110003Email：liyao01@zts.com.cn分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn[Table_Profit]基本状况总股本(百万股)3,343流通股本(百万股)3,343市价(港元)5.01市值(百万港元)16,749流通市值(百万港元)16,749[Table_QuotePic]股价与行业-市场走势对比公司持有该股票比例相关报告[Table_Finance]公司盈利预测及估值指标2022A2023A2024E2025E2026E营业收入（百万元）41,41642,62246,20148,04549,488增长率yoy%44%3%8%4%3%净利润（百万元）1,9432921,9552,2342,437增长率yoy%-52%-85%569%14%9%每股收益（元）0.580.090.580.670.73每股现金流量0.991.072.061.912.06净资产收益率5%1%5%6%6%P/E7.851.97.86.86.2P/B0.40.40.40.40.4备注：股价以3月28日收盘价为准投资要点2024年3月27日，碧桂园服务发布2023年业绩公告；公司2023年实现主营业务收入426.12亿，同比+3.0%，归母净利润2.92亿，同比-85.0%；归母核心净利润39.40亿，同比-21.6%；拟派发每股人民币22.81分末期股息。收入保持增长，毛利率下行，资产减值导致净利润大降2023年公司营业收入同比+3.0%至426.12亿。主要因占总收入比58.0%的核心业务——物业管理服务收入同比+8.1%至246.99亿，社区增值服务收入同比-6.6%至37.53亿，非业主增值服务同比-41.7%至15.53亿，三供一业业务中物业管理收入同比+21.2%至49.92亿、供热服务收入同比+6.5%至15.28亿，城市服务收入同比+1.0%至48.84亿，商业运营服务收入同比-21.2%至10.12亿。公司细分业务收入的变化可以一定程度上反映行业的环境趋势与公司发展重心的变化。报告期内，公司综合毛利率下降4.3个百分点至20.5%，主要因各项业务毛利率出现下降。这里面既有公司主动加强品质服务成本上升，调整收入确认方式有关，也与行业竞争激烈，新增项目利润率下降的原因。期内公司核心利润39.40亿同比-21.6%，但归母净利润仅2.93亿同比-85.0%，主要因2023年内行业出现大幅变化，公司对关联方应收款计提大幅减值及对此前收并购企业计提商誉与无形资产减值，期内计提金融资产减值25.94亿、计提商誉与无形资产减值14.76亿。合同面积突破16亿方，外拓实力强劲截止2023年末，公司合同管理面积16.33亿方，收费面积9.57亿方，公司管理7345个物业，项目遍布中国31个省、直辖市、自治区、香港特别行政区及海外。拓展方面，期内公司新增品牌拓展项目1556个，新增年化饱和收入人民币37.26亿，其中有45%的项目位于一二线城市。增值业务收缩与结构调整并存报告期内，公司社区增值服务收入同比-6.6%至37.53亿，非业主增值服务同比-41.7%至15.53亿。两大增值服务板块虽然对应的客户主体不同，但同样都是受到2023年房地产行业供需格局的变化影响，新房交付下行、相关服务行业需求缩减、客单价下降等因素带来的收入下降，但从另一个维度看，公司未来受房地产行业影响程度也进一步降低。投资建议：公司2023年收入保持增长，业绩大幅下滑主营因关联方应收款及无形资产大幅减值所致，并非主营业务出现较大变化。在连续计提减值后，公司来自房地产关联业务占比也在持续降低，正逐步走出最艰难的时期。考虑到当前房地产行业供需格局尚在调整期，物业行业竞争未见缓和，我们调整公司2024-2025年EPS预测至0.58、0.67元/股，（前值1.46、1.61元/股），引入2026年EPS预测0.73元/股，维持“买入”评级。风险提示：房地产行业下行超预期、收并购项目存进一步资产减值预期、未来物业费收缴率低于预期。资产减值大幅影响业绩，地产关联业务占比进一步降低碧桂园服务（6098.HK）/物业服务行业证券研究报告/公司点评2024年4月2日[Table_Industry]-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%2023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-02碧桂园服务恒生指数请务必阅读正文之后的重要声明部分-2-公司点评图表：盈利预测表来源：Wind、中泰证券研究所请务必阅读正文之后的重要声明部分-3-公司点评投资评级说明：评级说明股票评级买入预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上增持预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间持有预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间减持预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上行业评级增持预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上中性预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间减持预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。分析师承诺：负责编写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明:1、本报告所述所有观点仅代表个人对上述港股、美股等海外市场及其证券的个人理解。2、本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，同时在此承诺，在执业过程中，谨守独立诚信、勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原则。3、本人承诺所有报告内容及研究观点均恪守独立、客观原则，并保证报告内容及研究观点所采用数据均来自公开、权威、合规渠道。4、本人承诺由本人出具的本报告中的内容或观点，不会直接或间接地收到任何形式的补偿，并且不存在任何形式的利益关联。请务必阅读正文之后的重要声明部分-4-公司点评重要声明：中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本