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房地产行业光大地产A+H物业板块月度跟踪(2024年3月):三月物管板块指数+4.5%,重点公司业绩稳健分红慷慨.pdf

敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告2024年4月3日行业研究三月物管板块指数+4.5%,重点公司业绩稳健分红慷慨——光大地产A+H物业板块月度跟踪(2024年3月)房地产(物业服务)市场行情:3月光大地产AH物管指数+4.5%,重点公司估值仍处历史低位。指数:2024年3月,光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为+4.5%,跑赢沪深300指数4.3pct.,跑赢恒生指数4.3pct.,跑赢恒生港股通指数3.9pct.。个股:2024年3月,光大物管样本股平均涨幅-9.8%;涨幅前列为:越秀服务(+11.4%)、新大正(+8.7%)、绿城服务(+6.0%)、华润万象生活(+4.4%)、滨江服务(+3.3%);2024年1-3月平均涨跌幅为-13.3%;涨幅前列为:金茂服务(+22.2%)、越秀服务(+14.0%)、滨江服务(+3.6%)、绿城服务(+2.7%)。3月港股通持股比例变化:保利物业(+1.34pct)、华润万象生活(+0.73pct)。1-3月,港股通持股比例变化:雅生活服务(+2.25pct)、保利物业(+1.65pct)、中海物业(+1.62pct)、华润万象生活(+1.33pct)、世茂服务(+0.25pct)。估值:2024年3月28日,样本股2024年的WIND一致预测PE估值范围从2到14,均值约为7;重点公司PE-ttm(当前/中位值):绿城服务(14/29)、新城悦服务(4/23)、万物云(11/19)、保利物业(10/29)、招商积余(15/30)。行业动态:积极发展社区嵌入式养老服务机构;今年计划改造5万个老旧小区。中央:民政部部长陆治原表示,民政部门要积极发展社区的嵌入式养老服务机构,发展老年人活动中心、老年食堂等,让老年人能够享受到便捷的养老服务;住建部部长倪虹提出,2024年再改造5万个老旧小区,建设一批完整的社区。地方:上海推动老年助餐服务高质量发展,多地规范电动自行车停放充电管理。企业动态:行业基本面稳健,现金流充沛,分红比例稳定提升。3月,重点公司陆续披露2023年度业绩,整体来看,物业行业基本面稳健,现金流充沛,分红比例稳定提升。关联方稳健经营,自身独立发展能力较强的物业公司,业绩表现亮眼;部分重点公司盈利能力和经营效率提升,如华润万象生活、万物云、保利物业等。2023年物业公司现金流有所改善,多家上市公司提升分红比例,其中绿城服务、华润万象生活、建发物业、万物云分红比例较高;部分公司股息率具备较强吸引力,如新城悦服务、旭辉永升服务等。投资建议:物管板块迎来历史底部配置机遇,坚定看好三条主线。物业行业定位“社区治理基层支柱”,政策支持力度较强;行业基本面稳健,现金流充沛,分红比例稳定提升;短期来看,美联储加息周期结束,房地产政策支持力度增强,压制物业公司估值的因子缓释,地产关联业务影响逐步出清。中长期来看,物业公司拥有优秀的商业模式,能够平稳穿越经济周期,在增长中枢下移的时代,关注优质存量资产投资,获得持续稳定的投资收益。物业指数已经回落至历史低位,板块迎来历史底部配置机遇。我们坚定看好三条主线:1)“估值修复”:重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务,建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、旭辉永升服务。2)“均衡发展”:长期看好独立发展能力较强,项目质量较高,整体运营能力及盈利能力较强的物管公司,推荐绿城服务、万物云,建议关注新大正。3)“稳健国企”:看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余,建议关注华润万象生活、中海物业、金茂服务、越秀服务、建发物业。风险分析:人工成本风险;第三方外拓竞争加剧风险;增值服务拓展风险;关联方依赖风险;外包风险。增持(维持)作者分析师:何缅南执业证书编号:S0930518060006021-52523801hemiannan@ebscn.com联系人:韦勇强021-52523810weiyongqiang@ebscn.com行业与沪深300指数对比图资料来源:Wind相关研报20231106轻舟即过万重山,物管配置正当时——房地产行业(物业服务)2024年度投资策略20240303二月样本股平均涨幅+16%,物管板块迎来历史底部配置机遇——光大地产A+H物业板块月度跟踪(2024年2月)20240206一月物管板块指数-18.3%,“银发经济”26条支持物业+养老——光大地产A+H物业板块月度跟踪(2024年1月)要点敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告房地产(物业服务)1、2024年3月光大地产AH物管板块指数1.1、光大地产AH物管板块指数成分股2024年1月起,光大AH物管板块指数成分股增加至20家,其中国企组8家,非国企组12家,较2023年12月新增一家,为滨江服务(3316.HK)。国企组8家为:华润万象生活(1209.HK)、中海物业(2669.HK)、保利物业(6049.HK)、招商积余(001914.SZ)、远洋服务(6677.HK)、金茂服务(0816.HK)、越秀服务(6626.HK)、建发物业(2156.HK);非国企组12家为:碧桂园服务(6098.HK)、绿城服务(2869.HK)、雅生活服务(3319.HK)、旭辉永升服务(1995.HK)、新城悦服务(1755.HK)、建业新生活(9983.HK)、融创服务(1516.HK)、世茂服务(0873.HK)、金科服务(9666.HK)、万物云(2602.HK)、新大正(002968.SZ)、滨江服务(3316.HK)。表1:光大AH物管板块样本股构成代码简称总市值股价PE(LYR)PE(TTM)本月涨跌幅2024年涨跌幅1209.HK华润万象生活512.324.7517.517.54.4%-11.1%2602.HK万物云210.619.6610.810.82.4%-19.9%6098.HK碧桂园服务151.95.0151.951.9-16.4%-25.8%6049.HK保利物业133.526.609.79.7-5.5%-7.6%2669.HK中海物业129.14.339.69.6-34.6%-26.1%001914.SZ招商积余108.210.2014.714.7-10.8%-14.7%2869.HK绿城服务86.62.9914.314.36.0%2.7%1516.HK融创服务51.61.86-11.8-11.8-7.0%-0.5%9666.HK金科服务50.38.89-5.3-5.3-4.2%-19.5%3316.HK滨江服务42.917.108.78.73.3%3.6%2156.HK建发物业41.53.258.98.9-0.6%-4.1%6626.HK越秀服务40.62.948.38.311.4%14.0%3319.HK雅生活服务39.53.078.68.6-23.6%-14.2%002968.SZ新大正22.59.8912.113.78.7%-20.9%1995.HK旭辉永升服务20.51.294.74.7-10.4%-11.0%0873.HK世茂服务19.00.857.07.0-24.1%-28.6%0816.HK金茂服

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