房地产行业光大地产A+H物业板块月度跟踪(2024年3月)：三月物管板块指数+4.5%，重点公司业绩稳健分红慷慨.pdf

敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告2024年4月3日行业研究三月物管板块指数+4.5%，重点公司业绩稳健分红慷慨——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年3月）房地产（物业服务）市场行情：3月光大地产AH物管指数+4.5%，重点公司估值仍处历史低位。指数：2024年3月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为+4.5%，跑赢沪深300指数4.3pct.，跑赢恒生指数4.3pct.，跑赢恒生港股通指数3.9pct.。个股：2024年3月，光大物管样本股平均涨幅-9.8%；涨幅前列为：越秀服务（+11.4%）、新大正（+8.7%）、绿城服务（+6.0%）、华润万象生活（+4.4%）、滨江服务（+3.3%）；2024年1-3月平均涨跌幅为-13.3%；涨幅前列为：金茂服务（+22.2%）、越秀服务（+14.0%）、滨江服务（+3.6%）、绿城服务（+2.7%）。3月港股通持股比例变化：保利物业（+1.34pct）、华润万象生活（+0.73pct）。1-3月，港股通持股比例变化：雅生活服务（+2.25pct）、保利物业（+1.65pct）、中海物业（+1.62pct）、华润万象生活（+1.33pct）、世茂服务（+0.25pct）。估值：2024年3月28日，样本股2024年的WIND一致预测PE估值范围从2到14，均值约为7；重点公司PE-ttm（当前/中位值）：绿城服务（14/29）、新城悦服务（4/23）、万物云（11/19）、保利物业（10/29）、招商积余（15/30）。行业动态：积极发展社区嵌入式养老服务机构；今年计划改造5万个老旧小区。中央：民政部部长陆治原表示，民政部门要积极发展社区的嵌入式养老服务机构，发展老年人活动中心、老年食堂等，让老年人能够享受到便捷的养老服务；住建部部长倪虹提出，2024年再改造5万个老旧小区，建设一批完整的社区。地方：上海推动老年助餐服务高质量发展，多地规范电动自行车停放充电管理。企业动态：行业基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升。3月，重点公司陆续披露2023年度业绩，整体来看，物业行业基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升。关联方稳健经营，自身独立发展能力较强的物业公司，业绩表现亮眼；部分重点公司盈利能力和经营效率提升，如华润万象生活、万物云、保利物业等。2023年物业公司现金流有所改善，多家上市公司提升分红比例，其中绿城服务、华润万象生活、建发物业、万物云分红比例较高；部分公司股息率具备较强吸引力，如新城悦服务、旭辉永升服务等。投资建议：物管板块迎来历史底部配置机遇，坚定看好三条主线。物业行业定位“社区治理基层支柱”，政策支持力度较强；行业基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升；短期来看，美联储加息周期结束，房地产政策支持力度增强，压制物业公司估值的因子缓释，地产关联业务影响逐步出清。中长期来看，物业公司拥有优秀的商业模式，能够平稳穿越经济周期，在增长中枢下移的时代，关注优质存量资产投资，获得持续稳定的投资收益。物业指数已经回落至历史低位，板块迎来历史底部配置机遇。我们坚定看好三条主线：1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、旭辉永升服务。2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。3)“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，建议关注华润万象生活、中海物业、金茂服务、越秀服务、建发物业。风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。增持（维持）作者分析师：何缅南执业证书编号：S0930518060006021-52523801hemiannan@ebscn.com联系人：韦勇强021-52523810weiyongqiang@ebscn.com行业与沪深300指数对比图资料来源：Wind相关研报20231106轻舟即过万重山，物管配置正当时——房地产行业（物业服务）2024年度投资策略20240303二月样本股平均涨幅+16%，物管板块迎来历史底部配置机遇——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年2月）20240206一月物管板块指数-18.3%，“银发经济”26条支持物业+养老——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年1月）要点敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告房地产（物业服务）1、2024年3月光大地产AH物管板块指数1.1、光大地产AH物管板块指数成分股2024年1月起，光大AH物管板块指数成分股增加至20家，其中国企组8家，非国企组12家，较2023年12月新增一家，为滨江服务（3316.HK）。国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）；非国企组12家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）、滨江服务（3316.HK）。表1：光大AH物管板块样本股构成代码简称总市值股价PE(LYR)PE(TTM)本月涨跌幅2024年涨跌幅1209.HK华润万象生活512.324.7517.517.54.4%-11.1%2602.HK万物云210.619.6610.810.82.4%-19.9%6098.HK碧桂园服务151.95.0151.951.9-16.4%-25.8%6049.HK保利物业133.526.609.79.7-5.5%-7.6%2669.HK中海物业129.14.339.69.6-34.6%-26.1%001914.SZ招商积余108.210.2014.714.7-10.8%-14.7%2869.HK绿城服务86.62.9914.314.36.0%2.7%1516.HK融创服务51.61.86-11.8-11.8-7.0%-0.5%9666.HK金科服务50.38.89-5.3-5.3-4.2%-19.5%3316.HK滨江服务42.917.108.78.73.3%3.6%2156.HK建发物业41.53.258.98.9-0.6%-4.1%6626.HK越秀服务40.62.948.38.311.4%14.0%3319.HK雅生活服务39.53.078.68.6-23.6%-14.2%002968.SZ新大正22.59.8912.113.78.7%-20.9%1995.HK旭辉永升服务20.51.294.74.7-10.4%-11.0%0873.HK世茂服务19.00.857.07.0-24.1%-28.6%0816.HK金茂服