中海外发展(0688.HK)营收利润稳健增长，新拓聚焦优质资源.pdf

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明[Table_MainInfo]公司研究/房地产/房地产证券研究报告中国海外发展（0688）公司年报点评2024年04月03日[Table_InvestInfo]投资评级优于大市维持股票数据[Table_StockInfo]04月02日收盘价（港元）11.9652周股价波动（港元）10.10-20.89总股本（亿股）109总市值（亿港元）1309相关研究[Table_ReportInfo]《土储优质销售回暖，财务稳健评级领先》2023.09.07市场表现[Table_QuoteInfo]恒生指数对比1M2M3M绝对涨幅（%）-3.3-8.8-18.2相对涨幅（%）2.16.8-0.1资料来源：海通证券研究所[Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊Tel:021-23185710Email:tll5535@haitong.com证书:S0850510120001联系人:陈昭颖Tel:(021)23183953Email:czy15598@haitong.com营收利润稳健增长，新拓聚焦优质资源[Table_Summary]投资要点：营收利润稳增长。2023年，公司实现营业收入2025.2亿元，同比上升12.3%。其中，房地产开发业务收入1928.8亿元，同比上升11.8%；商业物业运营业务收入63.6亿元，同比增加20.9%；其他业务收入32.8亿元，同比上升32.3%。董事局建议派发末期股息每股港币45仙，连同中期股息每股港币35仙，全年合共派发股息每股港币80仙，派息率为31.5%，以2024年4月2日股价计算公司派息率为6.7%。销售逆市增长，销售排名提升。2023年，公司合约物业销售额为3098.1亿元，同比上升5.1%，销售楼面面积为1336万平，同比下降3.7%。克而瑞的统计数据显示，集团系列公司权益销售额上升至行业第二。2023年，公司坚持以现金流管理为中心，加强销售回款，当中北京、上海、广州、深圳、天津、成都及西安销售回款理想，各城市均超过100亿元。存量土储充足，拿地聚焦一线。2023年，公司于中国内地23个城市及中国香港新增43幅土地，新增总楼面面积为764万平，实际权益面积为706万平，总地价为1342.1亿元，权益地价为1226.6亿元，同比上升42.0%，新增货值为2404.2亿元。2023年，公司于一线城市新增购地金额838亿元，占比62%，于一线和强二线城市新增35宗土地，总购地金额达1236亿元，占比92%，对应货值2205亿元，占比92%。截止2023年底，集团系列公司合计土地储备达到5403万平。其中，集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备为3522万平，实际权益为3039万平商业物业轻重并行，提出业务增长目标。截至2023年底，集团系列公司（不含中海宏洋）持有总规模（含已运营、在建及待建）达1014万平，其中98%位于一二线城市核心地段。2023年，公司新增12个商业物业投入运营，总建筑面积增加约105万平。公司以轻资产模式输出管理，2023年年内新签约管理六个外部商业物业，涵盖写字楼、购物中心及长租公寓，截至2023年底公司累计管理外部商业物业150万平，其中93%位于一二线城市核心地段。公司提出，在2023年增长20.9%的基础上，2024年商业物业收入有望继续实现25%的增长目标。投资建议：“优于大市”。我们预测公司2024-2025年EPS约为2.59元和2.90元。我们看好公司稳健财务能力带来的可持续性发展能力，认为企业可以在本轮供给侧改革竞争中获取持续优势，给予公司2024年6-7倍PE估值，对应合理价值区间为每股15.55-18.14元，即每股16.90-19.72港元，给予公司“优于大市”评级。风险提示：面临政策不及预期以及行业下行的风险。主要财务数据及预测资料来源：公司年报（2022-2023），海通证券研究所备注：净利润为归属母公司所有者的净利润[Table_FinanceInfo]202220232024E2025E2026E营业收入（百万元）180321.57202524.07217327.87229023.81240013.74（+/-）YoY（%）-25.7%12.3%7.3%5.4%4.8%净利润（百万元）23264.725609.828362.831690.835482.1（+/-）YoY（%）-42.1%10.1%10.7%11.7%12.0%全面摊薄EPS（元）2.132.342.592.903.24毛利率（%）21.3%20.3%20.2%20.9%22.2%净资产收益率（%）6.6%6.9%8.2%9.9%12.0%公司研究·中国海外发展（0688）2请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明一、营收利润稳健增长2023年，公司实现营业收入2025.2亿元，同比上升12.3%。其中，房地产开发业务收入1928.8亿元，同比上升11.8%；商业物业运营业务收入63.6亿元，同比增加20.9%；其他业务收入32.8亿元，同比上升32.3%。董事局建议派发末期股息每股港币45仙，连同中期股息每股港币35仙，全年合共派发股息每股港币80仙，派息率为31.5%，以2024年4月2日股价计算公司派息率为6.7%。2023年，联营和合营项目为公司贡献净利润达16.3亿元。主要联营公司中海宏洋实现合约物业销售额428.2亿元，收入为564.1亿元及股东应占溢利为23.0亿元。表1公司利润表对比单位：百万元20222023YOY%一、主营业务收入180321.57202524.0712.31二、营业成本141928.02161371.2713.70毛利38393.5541152.807.19其他收入-净额-1785.091402.85-营业开支8826.827090.12-19.68其中：销售费用3919.154261.588.74管理费用2602.612614.320.45三、营业利润29566.7334062.6915.21加：财务收入2315.492459.866.24减：财务费用1056.731032.45-2.30加：权益性投资损益2181.391627.31-25.40非经营项目损益+其他非经营性损益3000.044002.9333.43四、除税前利润36006.9341120.3314.20减：所得税11450.7614073.6922.91五、合并报表净利润24556.1727046.6510.14少数股东损益1291.431436.8111.26六、归属于母公司所有的净利润23264.7525609.8410.08七、每股收益：全面摊薄每股收益2.132.3410.08资料来源：2023年业绩公告、Wind、海通证券研究所二、销售逆市增长，销售排名提升2023年，公司合约物业销售额为3098.1亿元，同比上升5.1%，销售楼面面积为1336万平，同比下降3.7%。克而瑞的统计数据显示，集团系列公司权益销售额上升至行业第二。2023年，公司坚持以现金流管理为中心，加强销售回款，当中北京、上海、广州、深圳、天津、成都及西安销售回款理想，各城市均超过100亿元。图1近