点评报告：持续聚焦核心城市，保持销售龙头地位.pdf

[Table_RightTitle]证券研究报告|房地产[Table_Title]持续聚焦核心城市，保持销售龙头地位[Table_StockRank]买入(维持)[Table_StockName]——保利发展（600048）点评报告[Table_ReportDate]2024年04月30日[Table_Summary]事件:4月30日，公司披露了2024年一季报，公司实现营业收入497.48亿元，同比上升24.41%，公司实现归母净利润22.24亿元，同比下降18.28%。点评：受项目结转毛利率下降及权益比例下降等因素影响公司24Q1利润端仍下降，但新开工面积有所恢复：（1）公司24Q1竣工面积保持正增长，新开工面积大幅提升，公司24Q1竣工面积实现542万平，同比增长5%，推动公司结算收入实现稳定增长。24Q1公司新开工面积为283万平，同比增长42.9%。（2）毛利率，公司24Q1度毛利率为18.64%，同比下降3.23pct；（3）期间费用率同比保持下降，公司24Q1销售费用率/管理费用率（含研发费用率）/财务费用率分别为2.30%/1.95%/1.51%，较上年同期变动-0.18pct/-0.48pct/+0.15pct，期间费用率综合同比下降0.51pct；（4）结转项目权益比例下降，24Q1公司少数股东损益占比44.2%，同比抬升12.8pct，进一步导致公司归母净利润下滑。公司销售金额规模持续保持行业龙头地位、土储充足，行业供给侧持续出清下公司有望持续提升市占率：公司24Q1实现销售金额629.84亿元，同比减少44.81%，签约面积366.87万平方米，同比减少41.84%，根据中指研究院发布的房企销售榜单看，公司销售金额规模保持在行业第一位。公司24Q1新增容积率面积59万平方米，总获取成本50亿元，全部位于38个核心城市，权益地价为46.7亿元。24Q1末，公司在建面积8150万平，待开发面积5758万平。销售回笼率保持较高，资负结构保持良好：2024年Q1，公司实现销售回笼576.51亿元，综合回笼率为91.53%。资产负债率为75.88%，较上年度末下降0.66pct。⚫盈利预测与投资建议：在行业下行期，公司持续保持销售规模龙头地位，有望持续提升市占率，当期公司业绩受毛利率以及权益比例下降等因素影响出现下滑，公司拿地权益比例提升，后续随着相对优质项目逐步进入结转期，公司利润端有望企稳修复，维持原盈利预测结果，预计公司24/25/26年归母净利润分别为129/140/151亿元，维持“买入”评级。风险因素：房地产行业销售修复不及预期、政策效果传导不及预期、项目结算不及预期、项目毛利率持续下行、房价持续下跌等。[Table_ForecastSample]2023A2024E2025E2026E营业收入(百万元)346893.53352024.30363669.01369784.79增长比率(%)23.401.483.311.68归母净利润(百万元)12067.1612871.5114012.4815146.36增长比率(%)-34.136.678.868.09每股收益(元)1.011.081.171.27市盈率(倍)9.218.637.937.33市净率（倍）0.560.530.490.46数据来源：携宁科技云估值,万联证券研究所[Table_BaseData]基础数据总股本（百万股）11,970.44流通A股（百万股）11,970.44收盘价（元）9.28总市值（亿元）1,110.86流通A股市值（亿元）1,110.86[Table_Chart]个股相对沪深300指数表现数据来源：聚源，万联证券研究所[Table_ReportList]相关研究利润端承压下降，市占率持续提升利润保持正增，龙头地位稳固规模保持稳固，业绩稳步增长[Table_Authors]分析师:潘云娇执业证书编号：S0270522020001电话：02032255210邮箱：panyj@wlzq.com.cn-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%保利发展沪深300证券研究报告公司点评报告公司研究3309万联证券研究所www.wlzq.cn第2页共3页[Table_Pagehead]证券研究报告$$start$$$$end$$[Table_ForecastDetail]利润表（百万元）资产负债表（百万元）2023A2024E2025E2026E2023A2024E2025E2026E营业收入346894352024363669369785货币资金147982226766502400692452同比增速(%)23.401.483.311.68交易性金融资产409377461565营业成本291308297801306742312898应收票据及应收账款3822430145664412毛利55520542235692756887存货869508107724610823201054397营业收入(%)16.0115.4015.6515.38预付款项21635378963112531602税金及附加10259123211348912532合同资产230389332330营业收入(%)2.963.503.713.39其他流动资产224952264872273398279141销售费用8876918895149597流动资产合计1268539161184718946022062899营业收入(%)2.562.612.622.60长期股权投资104296114879121475126550管理费用5159596459045923固定资产8362835771725997营业收入(%)1.491.691.621.60在建工程59030215786研发费用861137956753无形资产373355338327营业收入(%)0.020.320.260.20商誉66666565财务费用4391565151304194递延所得税资产16274162741627416274营业收入(%)1.271.611.411.13其他非流动资产38411434394689149910资产减值损失-5045-1802-1001-1001资产总计1436912179551820869752262108信用减值损失-43000短期借款5213421342535272其他收益132221225200应付票据及应付账款173734199296205291201806投资收益2212506043284025预收账款81710001016985净敞口套期收益0000合同负债3772157040499455391035397公允价值变动收益16000应付职工薪酬764817876858资产处置收益232132175188应交税费23645188712036721914营业利润24318235732566227301其他流动负债237557282388274927271321营业收入(%)7.016.707.067.38流动负债合计813731120642114480161532281营业外收支308427447394长期借款235251