房地产行业2024年4月月报：4月成交同比降幅继续收窄；政治局会议定调转向+限购松绑+外资进场带动板块行情.pdf

房地产行业|证券研究报告—行业月报2024年5月15日强于大市相关研究报告《房地产行业2024年3月70个大中城市房价数据点评：70城新房二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比跌幅小于二三线城市》（2024/04/18）《房地产2024年3月统计局数据点评：销售新开工降幅收窄，投资降幅扩大持续承压》（2024/04/18）中银国际证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格房地产行业证券分析师：夏亦丰(8621)20328348yifeng.xia@bocichina.com证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005证券分析师：许佳璐(8621)20328710jialu.xu@bocichina.com证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002房地产行业2024年4月月报4月成交同比降幅继续收窄；政治局会议定调转向+限购松绑+外资进场带动板块行情核心观点新房：4月供应转弱，新房成交较3月环比下降，不过同比降幅持续收窄，市场缓慢修复中。4月40城新房成交面积环比-17.9%，同比-38.9%，同比降幅较上月收窄了10.4pct；1-4月累计成交同比-44.3%。根据克而瑞，4月房企供应规模转跌，30个重点城市新增供应930万平，环比下降20%，同比下降43%，仍然是2019年以来同期最低值。预判5月，我们认为，新房成交规模或将延续低位波动，一方面考虑到去年5月的基数仍然不低，另一方面，5月房企推盘积极性有所回落，预计供应量环比减少，根据克而瑞，5月28各重点城市预计新增供应766万平，环比下降24%，同比下降27%，不同能级城市或将呈现明显的分化行情，一线城市5月预计供应量同环比均增长17%，二三线城市同环比齐跌，降幅均约3成。4月各城市能级新房成交同比降幅均收窄，一线城市单月同环比降幅、累计同比降幅均小于二、三四线城市，市场修复程度好于弱能级城市。1）一线城市：4月新房成交面积环比-2.4%，同比-30.7%，同比降幅较上月收窄了13.4pct；1-4月累计成交同比-36.7%。其中4月北京、广州环比持平，同比分别下降54%、27%；深圳环比+2%，同比-21%；上海环比-6%，同比-20%。根据克而瑞，北京、深圳供应在上月集中推货后略显乏力，规模环比均下降7成以上，上海第四批次新房集中入市，推货量较三批次有所下降，4月整体新房供应下降41%，广州供应环比-30%。一线城市在推盘普遍减少的情况下，成交的下降幅度小于供应，可见整体市场处于稳步修复当中，不过成交量仍处于同期低位。2）二线城市：4月新房成交面积环比-18.3%，同比-44.0%，同比降幅较上月收窄了6.8pct；1-4月累计成交同比-48.2%。南京、福州在上月低基数下供应有所增长，带动新房成交面积环比增长19%、56%；武汉、杭州供应规模环比下降4成左右，新房成交面积环比降幅分别为19%、37%，同比降幅分别为38%、66%；武汉、苏州、青岛处于筑底阶段，整体延续低位波动，新房成交面积环比降幅相对较小，分别为19%、20%、9%，同比降幅分别为38%、50%、15%；部分弱二线城市持续回调，济南、南宁，新房成交面积环比降幅分别为48%、53%，同比降幅分别为44%、70%，成交动力略显不足，这些城市基本以刚需客群为主导，当前购买力趋紧，加之二手房持续以价换量分流客户，也使得新房成交增长动能转弱。3）三四线城市：4月新房成交面积环比-27.5%，同比-36.7%，同比降幅较上月收窄了14.2pct；1-4月累计成交同比-43.1%。三四线城市分化显著，泰安、焦作、温州、金华、江门、韶关、佛山新房成交环比大幅下降，莆田、台州、扬州、惠州环比上涨，除金华、台州同比增长58%、22%以外，其余三四线城市同比均下降20%以上。二手房：4月二手房成交环比持续增长，同比降幅收窄。4月18城二手房成交面积环比+8.8%，同比-7.7%，同比降幅较上月收窄25.7pct；1-4月累计成交同比-17.4%。我们认为，二手房成交环比保持増势，原因有：1）临近入学信息集中采集期，有入学需求、前期观望的购房者入市，学区房成交有所回温；2）置换需求急迫，业主以价换量，加速出货；3）“以旧换新”等政策，多地试点国资收购二手房模式。4月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-2.8%、12.8%、8.9%，同比增速分别为2.0%、-10.2%、-15.8%，一线城市同比由负转正，增速较上月提升了31.5pct，二、三四线城市同比降幅较上月分别收窄22.9、25.7pct；1-4月累计同比增速分别为-14.2%、-18.5%、-20.0%。环比来看，7成重点城市成交面积环比回升，厦门、苏州等前期成交表现相对平淡的城市，本月成交有所发力，环比涨幅均超过3成。深圳成交延续增势，高基数基础上环比再度增长9%，同比涨幅也有39%，与21年4月的成交量高位持平，并创下了21年5月以来的单月新高。北京、杭州在上个月成交冲高后小幅回落，环比分别下降6%、7%。我们认为，在当前较多城市二手房挂牌价下行的背景下，二手房5月成交回暖程度预期仍将好于新房。库存与去化：库存规模与去化周期环比微增。截至4月底，12城新房库存面积为1.24亿平，环比上升0.7%，同比下降2.0%；整体去化周期为19.4个月，环比提升0.8个月，同比提升6.4个月。具体来看，4月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12个月内。重点城市项目开盘去化率：4月重点城市平均开盘去化率增至39%。根据克而瑞，重点城市4月平均开盘去化率为39%，环比+10pct，同比-3pct，和Q1相比微增2pct，去化率仍低位波动。多数城市去化率环比上升、同比下降，略好于Q1均值。广州、长沙、郑州、天津、武汉等城市保持同环比齐增，主要因核心区高性价比楼盘入市带动整体项目去化低位回升；北京、上海热度略有回落，去化率基本维持在3-4成，不及Q1均值。苏州、宁波、厦门等4月热度较3月略有回升，但同比持降，这类改善客群主导型的城市红盘减少、热盘降温。土地市场：4月土地成交规模延续低位，土地溢价率同环比均下降，主要是由于重点城市优质地块成交占比略有下降。4月全国（300城）成交土地建面环比-15.4%，同比-25.4%，同比降幅较3月扩大了3.6pct，土拍溢价率3.79%，环比-0.75pct，同比-2.15pct；其中住宅用地成交建面环比+6.9%，同比-34.2%，同比降幅较3月扩大了2.3个百分点，住宅类用地土拍溢价率3.58%，环比-2.17pct，同比-3.64pct。上海、杭州等城市月内本轮土拍热度较上月均有明显下降，既有土地质量下降的原因，也与销售持续承压有关。房企：1）销售：百强房企4月全口径销售同比降幅小幅扩大，同比接近腰斩。百强房企4月全口径销售额3315亿元，同比-47.6%（前值：-47.2%）；权益口径2341亿元，同比-48.2%（前值：-44.9%）；1-4月全口径销售额1.19万亿元，同比-48.5%；权益口径销售额8504亿元，同比-48.0%。TOP20房企中，4月单月仅融创中国销售额正增长（同比+57%），主要是因为4月21日融创外滩壹号院