房地产：2023年报及2024年一季度财报综述：行业持续筑底，央国企边际改善.pdf
1行业报告│行业专题研究请务必阅读报告末页的重要声明房地产2023年报及2024年一季度财报综述：行业持续筑底，央国企边际改善➢业绩承压，盈利分化2023年，板块营收降幅收窄至-1.70%，其中央国企实现1.10%微增；2024年Q1，行业营收降12.88%，央国企降幅较其他企业低9.61pct。归母净利由盈转亏，央国企虽承压，但仍优于其他企业。毛利率与净利率持续下滑，盈利能力仍处于筑底阶段。2023年三项费用率下降，央国企优化明显，2024年Q1费用压力回升，头部房企保持稳定。板块资产减值仍有压力，央国企资产较为优质。➢资产优化，杠杆修复2023年至2024年一季度，房企净资产收益率触底趋稳，央国企韧性显现。2023年净资产收益降幅收窄至-1.17%，2024年Q1转正，央国企表现优于其他企业。资产结构持续优化，2023年板块资产负债率降至75.98%，央国企引领稳杠杆，2024年Q1进一步降至75.69%。净负债率方面，2023年板块增幅为2.69pct，较2022年增幅收窄5.45pct，央国企净负债率略有下降。预收款占比下滑加剧现金风险，央国企表现较好，存货结构优化策略见成效，在存货比重控制上优于其他房企。➢偿债改善，回款筑底2023年，房企现金流持续承压，销售商品与提供劳务现金流入同比下降8.27%，降幅较2022年收窄21.14pct。现金流覆盖营收能力持续下行，2023年覆盖倍数下滑0.06x，到2024年一季度大幅下滑0.38x，央国企韧性虽有所展现，但仍受市场整体下行拖累。房企现金流迎来边际改善，2023年板块现金短债比为1.06x，同比下降0.06x，较2022年降幅收窄0.05x，但流动性风险仍在。➢投资建议：土储优质的改善性房企有望率先修复2023年，行业整体的经营及盈利能力仍然承压，供给侧出清加速，但头部央国企的韧性较强，在费用管控、融资能力、产品去化方面更具优势。随着政策逐步宽松，预计市场信心有望得到提振，带动销量回暖。同时，房企高成本项目逐渐消化完毕，毛利率有望触底反弹。我们认为行业筑底有望加速完成，板块估值或将逐步修复。建议关注核心区域土储丰富、融资通道畅通的央国企，以及具备改善性产品塑造能力的优质房企。风险提示：1.政策效果不及预期;2.楼市复苏不及预期；3.房企资金风险。证券研究报告2024年05月15日投资建议：强于大市（维持）上次建议：强于大市相对大盘走势作者分析师：杨灵修执业证书编号：S0590523010002邮箱：yanglx@glsc.com.cn联系人：姜好幸邮箱：hxjiang@glsc.com.cn相关报告1、《房地产：4月数据点评：销售降幅收窄，拿地持续优化》2024.05.092、《房地产：全面强化房地产风险管理，促进房地产高质量发展》2024.05.04-40%-23%-7%10%2023/52023/92024/12024/5房地产沪深300请务必阅读报告末页的重要声明2行业报告│行业专题研究正文目录1.引言：样本选择与分类....42.业绩承压，盈利分化42.1营收降幅收窄，归母净利降幅分化42.2利润率持续承压，央国企保持优势72.3费用率略有改善，少数股东损益减少....82.4减值损失占比提升，央国企稳定性优势明显....113.资产优化，杠杆修复.....133.1资产收益率持续筑底，净负债率仍有压力133.2资本结构持续优化，央国企引领稳杠杆趋势....163.3预收款占比下滑，存货占比延续下行...193.4存货结构显优化，央国企财务策略见效..214.偿债改善，回款筑底.....234.1资金链承压加剧，央国企彰显韧性.....234.2回笼资金边际改善，现金流压力仍在...255.投资建议：土储优质的改善性房企有望率先修复.....286.风险提示..29图表目录图表1：2015-2024Q1房地产板块营业收入及增速..4图表2：2015-2024Q1房企分规模营业收入同比增速5图表3：2015-2024Q1房企分企业性质营业收入同比增速..5图表4：2015-2024Q1房地产板块归母净利润6图表5：2015-2024Q1房企分规模归母净利润（亿元）....6图表6：2015-2024Q1房企分企业性质归母净利润（亿元）7图表7：2015-2024Q1房地产板块毛利率....8图表8：2015-2024Q1房地产板块净利率....8图表9：2015-2024Q1房企分规模毛利率....8图表10：2015-2024Q1房企分规模净利率...8图表11：2015-2024Q1房企分企业性质毛利率.....8图表12：2015-2024Q1房企分企业性质净利率.....8图表13：2015-2023房地产板块三项费用率.9图表14：2015-2023房企分规模三项费用率.9图表15：2015-2023房企分企业性质三项费用率..10图表16：2015-2024Q1房地产板块少数股东损益（亿元）10图表17：2015-2024Q1房企分规模少数股东损益（亿元）11图表18：2015-2024Q1房企分企业性质少数股东损益（亿元）..11图表19：2015-2023房地产板块减值损失占营业收入比重12图表20：2015-2023房企分规模减值损失占营业收入比重12图表21：2015-2023房企分企业性质减值损失占营业收入比重..13图表22：2015-2024Q1房地产板块净资产收益率..14图表23：2015-2024Q1房企分规模净资产收益率..14图表24：2015-2024Q1房企分企业性质净资产收益率....15图表25：2015-2024Q1房地产板块净负债率15图表26：2015-2024Q1房企分规模净负债率16图表27：2015-2024Q1房企分企业性质净负债率..16图表28：2015-2024Q1房地产板块资产负债率....17请务必阅读报告末页的重要声明3行业报告│行业专题研究图表29：2015-2024Q1房地产板块剔除预收款后资产负债率....17图表30：2015-2024Q1房企分规模资产负债率....17图表31：2015-2024Q1房企分规模剔除预收款后资产负债率....17图表32：2015-2024Q1房企分企业性质资产负债率18图表33：2015-2024Q1房企分企业性质剔除预收款后资产负债率18图表34：2015-2024Q1房地产板块EBITDA利息覆盖倍数.18图表35：2015-2024Q1房企分规模EBITDA利息覆盖倍数.19图表36：2015-2024Q1房企分企业性质EBITDA利息覆盖倍数...19图表37：2015-2024Q1房地产板块预收款占总资产比重..20图表38：2015-2024Q1房企分规模预收款占总资产比重..20图表39：2015-2024Q1房企分企业性质预收款占总资产比重....21图表40：2015-2024Q1房地产板块存货占总资产比重....22图表41：2015-2024Q1房企分规模存货占总资产比重....22图表42：2015-2024Q1房企分企业性质存货占总资产比重23图表43：2015-2024Q1房地产板
