房地产行业深度报告：保障房系列报告二—保租房建设势如破竹，助力城市新青年宜居宜业.pdf

房地产请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1/36房地产2024年05月14日投资评级：看好（维持）行业走势图数据来源：聚源《2023年房地产行业综述：销售不及预期业绩承压，低估值蓄力板块价值重塑—行业深度报告》-2024.5.13《解决实际居住需求为导向，北京、深圳优化限购政策—行业点评报告》-2024.5.13《深圳、西安、杭州放松限购政策，加快去化存量房产—行业周报》-2024.5.12保障房系列报告二—保租房建设势如破竹，助力城市新青年宜居宜业——行业深度报告齐东（分析师）郝英（联系人）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002haoying@kysec.cn证书编号：S0790123060017保租房建设势如破竹，助力城市新青年宜居宜业通过比较上海保租房项目，可以发现保租房供应拥有以下几个特点：1、地理位置相对偏僻；2、租金成本更具优势；3、租住体验逐渐提高；4、满足多群体租住需求；5、租住条件相对严格；6、户型以小面积为主。就实际情况来看，新开业的保租房项目不论是社区配套还是租住体验均超出预期，甚至高于市场大多数的普通租赁项目。且保租房拥有更加便宜的租金和灵活的退租方式，对于刚入职薪资并不高的年轻人而言更加友好。所以我们认为随着各地保租房供应推进，势必会吸引更多城市新青年入住。短期来看，保租房供应增加，或引流部分刚需购房需求。但从长期来看，保租房更多满足流入人才阶段性、过渡性住房需求，待新市民财富积累充足后，有望完成人才引进-保租房-商品房的闭环动作。政策利好下，保租房建设稳步推进“十四五”期间，按照规划，我国计划建设筹集保租房870万套，预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难。从实际完成情况来看，2021年以来保租房筹集建设均超额完成，三年累计完成比例为65%。其中上海推行“一张床、一间房、一套房”保租房体系，截至2024年4月初，“随申办”APP已上线75个保障性租赁住房项目，覆盖16个行政区域及临港新城。根据上海市住房规划，到“十四五”期末，累计建设筹措保租房总量、形成供应分别为60、40万套（间）左右。截至2023年底分别完成“十四五”规划期末总量的77.7%、66.8%。多元化住房供应，打造低价舒适的居住体验华润有巢马桥AI店为华润打造的示范级保租房社区，多层次满足人才住房之忧，有望成为已发行REITs的储备扩募资产；城投宽庭江湾、光华社区是上海规模最大保租房REITs项目，区位优越，高品质的租住体验具备区块独特竞争力；金桥暮紫里由上海老牌国企金桥集团打造，具备十余年丰富运营经验，也是上海体量最大租赁社区之一，满足板块青年多样化需求。总体而言，上述项目各户型租赁条件不一，主要保障城市新青年居住需求，但其相对低价的租金标准、多元化社区服务及高品质的租住体验已超出市场多数租赁住房。投资建议在“市场+保障”双轨制政策刺激下，我国保障性租赁住房建设稳步推进。保租房项目收入相对稳定，为发行公募REITs提供可能，从而实现“投、融、管、退”的商业闭环。所以我们认为随着国家金融政策支持力度加大，将推动市场化租赁住房纳保动力，增加保租房市场供应量同时，也可加速盘活企业存量房资产。具体推荐标的包括：万科A（泊寓）、金地集团（草莓社区）、中国海外发展（中海友里）、招商蛇口（壹间公寓）；受益标的：龙湖集团（冠寓）、华润置地（有巢）。风险提示：项目出租情况不及预期、政策落地不及预期、市场下行致租金下降。-48%-36%-24%-12%0%12%2023-052023-092024-01房地产沪深300相关研究报告开源证券证券研究报告行业深度报告行业研究行业深度报告请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明2/36目录1、政策利好下，保租房建设稳步推进....51.1、2021年以来保租房筹集建设均超额完成...51.2、上海推行“一张床、一间房、一套房”保租房体系62、华润有巢马桥AI店：多元化住房供应，打造示范级租赁社区.92.1、华润示范级保租房社区，保障城市建设者居住需求..92.2、户型多样设施齐全，一站式解决人才住房之忧..113、城投宽庭江湾、光华社区：规模最大保租房REITs项目，推动保租房标准化发展.163.1、地理位置优越，具备区块独特竞争力163.2、高品质居住体验，满足多群体租赁需求..184、金桥暮紫里：上海体量最大租赁社区之一，十余年丰富运营经验.....244.1、老牌地方国企打造，助力板块人群宜居宜业244.2、青年发展型社区，提供良好稳定居住环境....265、总结：打造低价舒适的居住体验，保租房有望“轻运营”...295.1、满足多元化居住需求，或影响新青年购房意愿..295.2、保租房REITs稳步落地，加速盘活存量资产.....326、投资建议....337、风险提示....34图表目录图1：一线城市十四五计划保租房筹建套数占比均超40%.5图2：预计2023年底全国累计筹集保租房规模将达到565万套（单位：万套）6图3：上海浦东、闵行区保租房套数最多.....8图4：上海黄浦区保租房租金均值最高...8图5：上海临港、黄埔、静安区保租房轮候比例最高....8图6：上海保租房一居室与单间合计占比达82.5%..8图7：截至2024年4月初，“随申办”APP已上线75个保障性租赁住房项目9图8：华润有巢在上海有11个租赁住房项目9图9：华润有巢马桥AI店位于闵行区马桥镇核心位置.....10图10：华润有巢马桥AI店包含8栋15层住宅楼.10图11：华润有巢马桥AI店含闵行区首个“新时代城市建设者管理者之家”..11图12：华润有巢马桥AI店“一套房”产品179套....11图13：华润有巢马桥AI店“一间房”房源2166套..11图14：华润有巢马桥AI店“一张床”有两人间户型12图15：华润有巢马桥AI店“一张床”有四人间户型12图16：华润有巢马桥AI店“一间房”占比最大..12图17：华润有巢马桥AI店室外公区配有篮球、羽毛球场.....13图18：华润有巢马桥AI店提供多项舒心服务.13图19：华润有巢马桥AI店配备多个公共配套设施.....13图20：华润有巢马桥AI店企、事业单位入住占比较大...14图21：城投宽庭在上海已开业运营7个社区....16图22：江湾社区拥有7栋租赁住宅楼...17图23：光华社区拥有3栋租赁住宅楼...17行业深度报告请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明3/36图24：江湾社区、光华社区位于杨浦区新江湾城核心区位....18图25：江湾社区拥有一室户至三室二厅5种户型..18图26：江湾社区拥有一室户918间.18图27：江湾社区拥有一室二厅325间...19图28：江湾社区拥有三室二厅104间...19图29：江湾社区配有健身房.20图30：江湾社区配有公共洗衣房.....20图31：江湾社区配有公共厨房...20图32：光华社区拥有一室4种户型.21图33：光华社区拥有一室户1119间21图34：光华社区拥有一室二厅115间....21图35：光华社区室内配置齐全...21图36：光华社区服务中心配置台球桌...22图37：光华社区服务中心配置公告休息区..22