发债房企2023年年报总结：短期业绩承压，优质龙头未来可期.pdf

请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远行业研究太平洋证券股份有限公司证券研究报告2024年05月15日行业深度研究中性/首次房地产房地产发债房企2023年年报总结：短期业绩承压，优质龙头未来可期走势比较子行业评级房地产开发和运营无评级房地产服务无评级相关研究报告--2024-04-23--2024-04-19--2024-03-09证券分析师：徐超电话：18311057693E-MAIL：xuchao@tpyzq.com分析师登记编号：S1190521050001研究助理：戴梓涵电话：18217681683E-MAIL：daizh@tpyzq.com一般证券业务登记编号：S1190122070013报告摘要一、利润端：营收同比改善，利润降幅收窄，央国企龙头表现优。2023年40家样本发债房企营业收入3.09万亿元，同比增长2.3%，营收整体同比改善，央国企龙头表现较优。样本发债房企实现归母净利润合计1028.43亿元，同比下降27.6%，降幅收窄，毛利率为19.02%，较2022年同比下降1.47个百分点，延续下降态势，盈利空间进一步压缩。二、现金流量端：房企重视现金流安全性，投资支出降低。2023年40家样本发债房企的经营性现金流净额4240.72亿元，较22年同比增长192.5%，其中有31家房企经营性现金流实现增长，房企对现金流重视程度提升，经营性净现金流显著改善，投资性现金流净流出共计1620.63亿元，较22年减少了23.25%，投资支出降低，筹资性现金净流出约3749.63亿元，较22年同比增加288.62%，房地产行业整体融资环境收紧，地方国企龙头筹资性现金净流出规模及增幅相对较小。三、负债端：融资成本下行，短期债务压力仍存。2023年末40家样本发债房企剔除预收账款的资产负债率为68.36%，较2022年下降了0.69个百分点，净负债率为96.29%，同比2022年上升了0.59个百分点，现金短债比从1.81降至1.50，仍存一定短期债务压力。综合融资成本较2022年下降29个百分点至4.33%，普通地方企业和民企相对较高。四、销售端：销售金额同比下滑，央国企表现较优。2023年36家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较22年同比下降6.4%至38726亿元，其中15家房企的销售额实现正增长。权益销售比大部分在60%以上。五、投资建议：2023年发债房企延续毛利率下行，业绩承压的态势，近期各城市房地产调控政策仍在陆续落地，多地推出住房“以旧换新”政策，有助于释放置换需求，消化存量房屋，23年中央提出“三大工程”落地提速，部分房企也在积极探索相关业务机会。我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企销售、融资情况较好，债务健康，经营性现金流持续改善，具备相对竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。六、风险提示：房地产行业下行风险；个别房企信用事件违约风险；房地产调控政策落地进程不及预期(40%)(30%)(20%)(10%)0%10%23/5/1523/7/2723/10/823/12/2024/3/224/5/14房地产沪深300请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远行业深度研究P2发债房企2023年年报总结：短期业绩承压，优质龙头未来可期目录一、样本说明....4二、利润端：营收同比改善，利润降幅收窄，央国企龙头表现优...42.1营收整体同比改善，央国企龙头表现较优...42.2归母净利润降幅收窄，其中央企龙头盈利能力较强..52.3毛利率延续下降态势，盈利空间进一步压缩.6三、现金流量端：房企重视现金流安全性，投资支出降低...73.1房企对现金流重视程度提升，经营性净现金流显著改善....73.2投资性净现金流同比少流出，投资支出降低.73.3筹资性净现金流流出规模扩大，地方国企龙头相对较优....8四、负债端：融资成本下行，短期债务压力仍存.....94.1剔预资产负债率降低，现金短债比下滑，净负债率小幅提升94.2综合融资成本下行，普通地方企业和民企相对较高.10五、销售端：销售金额同比下滑，央国企表现较优..11六、投资建议...12七、风险提示...12请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远行业深度研究P3发债房企2023年年报总结：短期业绩承压，优质龙头未来可期图表目录图表1：样本选取发债房企名单...4图表2：发债房企样本营收规模及同比增速.....5图表3：各类型发债房企样本营收同比增速.....5图表4：发债房企样本归母净利润规模及同比增速.....6图表5：各类型发债房企样本归母净利润同比增速.....6图表6：发债房企样本毛利率.....6图表7：各类型发债房企样本毛利率.....6图表8：发债房企样本经营性净现金流...7图表9：各类型发债房企样本经营性净现金流...7图表10：发债房企样本投资性净现金流..8图表11：各类型发债房企样本投资性净现金流..8图表12：发债房企样本筹资性净现金流..8图表13：各类型发债房企样本筹资性净现金流..8图表14：发债房企样本剔预资产负债率..9图表15：发债房企样本净负债率..9图表16：发债房企样本现金短债比.....10图表17：发债房企样本综合融资成本...10图表18：各类型发债房企样本综合融资成本...10图表19：样本发债房企销售情况（亿元）.....11请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远行业深度研究P4发债房企2023年年报总结：短期业绩承压，优质龙头未来可期一、样本说明回顾2023年，年初疫情放开后，一季度楼市小阳春，短暂升温后未能持续。7月中共中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，中央及各级政府加大房地产政策调控力度，认房不认贷、放开限购、限售等政策频出，但是考虑到目前居民收入预期降低，需求释放仍不足。对房企而言，仍面临销售去化、债务化解、保交楼任务等诸多压力。目前，房地产企业2023年年报多已公布，房地产呈现周期调整的大背景下，发债房企财报表现如何？不同性质的企业是否表现有所分化？我们选取了部分发债房企，所选样本数量合计40家，根据其股东背景及经营情况，将其划分为央企龙头、混合所有制龙头、未出险民企龙头、地方国企龙头、普通央企、普通地方国企六大类进行对比分析，样本选取发债房企名单明细如下表所示：图表1：样本选取发债房企名单类型数量（家）公司明细央企龙头4中国海外发展、华润置地、招商蛇口、保利发展混合所有制龙头3绿城中国、万科、金地集团未出险民企龙头4龙湖集团、滨江集团、美的置业、新城发展地方国企龙头3建发房地产集团、越秀地产、华发股份普通央企10华侨城集团、中国金茂、电建地产、铁建地产、中交地产、保利置业、中海宏洋、大悦城、信达地产、鲁能集团普通地方国企16金融街、首开股份、首创城发、北辰实业、联发集团、珠实集团、光明地产、中华企业、深振业、深业集团、北京城建、北京住总、天地源、安徽高速地产集团、厦门特房集团、陆家嘴资料来源：同花顺iFind，太平洋证券整理二、利润端：营收同比改善，利润降幅收窄，央国企龙头表现优2.