中海物业(2669.HK)央企物管标杆，内外兼修稳步前行.pdf
房地产2024年05月16日中海物业(2669.HK)央企物管标杆，内外兼修稳步前行请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。公司报告公司首次覆盖报告推荐（首次）股价：5.25港元主要数据行业房地产公司网址www.copl.com.hk大股东/持股中国海外集团有限公司/61.18%实际控制人中国建筑集团有限公司总股本(百万股)3286.86流通A股(百万股)0流通B/H股(百万股)3286.86总市值（亿元）156.96流通A股市值(亿元)0每股净资产(元)1.25资产负债率(%)60.63行情走势图证券分析师杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514YANGKAN034@pingan.com.cn郑茜文投资咨询资格编号S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn平安观点：央企物管龙头，规模稳健扩张：中海物业隶属中国建筑集团有限公司旗下中国海外集团，最早于1986年在中国香港开展物业服务，1991年进入内地市场，2015年10月在香港联交所主板上市，为中国领先物业管理公司之一。公司主要开展物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务、停车位买卖四项业务，2023年收入贡献72.1%、16.4%、9.9%、1.5%，毛利润贡献68%、13.5%、16.3%、2.1%。收入利润稳健增长，2015-2023年营业收入、归母净利润复合增速25.4%、38.7%，2023年分别达130.5亿元、13.4亿元；管理规模逐年攀升，2023年在管面积升至4亿平米，处主流物企靠前水平。内生强劲外拓发力，品质优先轻装简行：公司股东方中建及中海集团财务稳健、实力雄厚，提供平稳运行环境，多维度支持公司业务开展，包括积极销售持续交付，土储充足支撑发展，基于丰富房建、基建业务协助项目获取等。中建及中海集团房地产布局偏向核心城市，对物业费收缴、增值服务等开展亦有望形成正面影响。此外，公司市场化拓展持续发力，全业态服务能力增强，2023年新增外拓合约面积1.1亿平米，新增外拓合同额40亿元，处主流物企领先水平。2023年末第三方在管面积占比升至40.5%、非住宅在管面积占比升至30.1%。2023年公司整体满意度90分以上，保持行业标杆水平；公司严控收并购质量，以集团内资源整合为主，融合效果良好。费用管控优势明显，现金流呈现改善：公司2023年综合毛利率15.9%，趋于稳定；销管费用率3%，维持主流物企较低水平。后续随着规模化、数字化持续深入、精准用工提升人力资源配置效率，成本费用仍存优化空间。2023年经营性净现金流持续改善，年末现金及银行结余51.3亿元，同比增长24.3%。投资建议：公司作为央企物管领先者，关联方财务稳健实力雄厚，公司2022A2023A2024E2025E2026E营业收入(百万元)1124813051153961812921055YOY(%)45.916.018.017.816.1净利润(百万元)11291343155918022079YOY(%)40.519.016.115.615.4毛利率(%)15.915.915.615.415.4净利率(%)10.110.410.210.09.9ROE(%)35.332.629.727.425.7EPS(元)0.340.410.470.550.63P/E(倍)13.911.710.18.77.5P/B(倍)4.93.83.02.41.9证券研究报告中海物业·公司首次覆盖报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。2/24自身品质优先外拓强势，费用管控优势明显，经营业绩持续向好，预计公司2024-2026年EPS分别为0.47元、0.55元、0.63元，当前股价对应PE分别为10.1倍、8.7倍、7.5倍，首次覆盖给予“推荐”评级。风险提示：1）市场化拓展不及预期风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争可能导致公司项目获取不足，外拓项目盈利能力承压风险；2）增值服务发展不及预期风险：若宏观经济修复进程低于预期，增值服务需求释放相对有限，可能导致增值服务发展不及预期风险；3）盈利能力稳定性不及预期风险：由于人工成本刚性上升，市场化拓展竞争加剧，可能导致公司单盘盈利承压，整体盈利能力稳定性低于预期风险。中海物业·公司首次覆盖报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。3/24正文目录一、央企物管龙头，规模稳健扩张.....61.1起源香港辐射全国，股东方实力雄厚61.2多元业态布局，基础物管为主....81.3规模稳健增长，排名居于前列...11二、内生强劲外拓发力，品质优先轻装简行.122.1关联方护航前行，全方位提供支撑..122.2外拓持续发力，蕴藏发展潜能..152.3注重服务品质，严控并购质量..17三、费用管控优势明显，现金流呈现改善....19四、盈利预测与投资建议.....21五、风险提示.....22中海物业·公司首次覆盖报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。4/24图表目录图表1中海物业发展历程....6图表2中海物业股权架构（截至2023年末）.....7图表3中国建筑为具有全球竞争力的世界一流企业...7图表4中国建筑收入逐年增长...8图表5中国建筑收入构成....8图表6中海物业业务布局....8图表7中海物业收入构成....9图表8中海物业毛利润构成9图表9中海物业住户增值服务收入构成..9图表10优你互联社区增值业务生态链.10图表11中海物业非住户增值服务收入构成10图表12兴海物联发展历程10图表13海博工程“一线五链”发展战略....11图表14中海物业历年营收及增速..11图表15中海物业历年归母净利润及增速....11图表16中海物业在管面积逐年增长....12图表17中海物业在管面积位居主流物企前列...12图表18中海物业新增在管面积中中建及中海集团贡献规模及比例...12图表19中建及中海集团地产销售金额.13图表20中建及中海集团地产销售面积.13图表21主流房企可售货值对比.....13图表22中建及中海集团总土储变化....13图表23中海物业2020年新增外拓合约面积项目来源...14图表24中海物业2021年新增外拓合约面积项目来源...14图表25中国建筑经营性净现金流持续为正14图表26中国海外发展三条红线保持绿档....15图表27中国海外宏洋集团三条红线保持绿档...15图表28中海物业存量在管面积中独立第三方占比提升..15图表29中海物业新增在管面积中独立第三方占比较高..15图表30中海物业新增外拓合约面积逐年增加...16图表31主流物企新增外拓合同额对比.16图表32中海物业新增外拓合约面积业态构成...16图表33中海物业新增外拓合约面积来源....16图表34中海物业部分外拓项目.....17图表35中海物业四大服务子
