杭州临安收购商品住房点评：本轮“去库存”首次政府直接出手收购，标志性意义重大.pdf

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告|2024年05月16日超配1杭州临安收购商品住房点评本轮“去库存”首次政府直接出手收购，标志性意义重大行业研究·行业快评房地产投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2024年5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》。经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70㎡；本次收购房源面积原则不超过10000平方米，现房或一年内具备交付条件的期房，最终收购面积按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行。国信地产观点：1）本轮“去库存”首次政府直接出手收购，而不是通过城投来做，标志性意义重大。2）收购标准较严格，基本指向特定项目，若能按照市场价收购项目，则传递出来的信号会更加积极。3）投资建议：自4月末中央政治局会议提出消化存量和优化增量的政策方向后，各地创新型政策不断出台，杭州临安则跨出了本轮“去库存”政府直接出手收购的第一步，信号意义积极明确。虽然销售数据暂无起色，但基本面没有继续恶化，就意味着并不拖累政策博弈。中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的充分且必要条件。短期看，地产板块上涨能否延续，取决于未来一段时间内政策出台的力度。我们坚持楼市未见底的判断，虽然地产股谈安全边际为时尚早，基本面不支撑价值，但政策博弈价值凸显。个股端推荐贝壳W、华润置地、龙湖集团、滨江集团、华发股份、保利发展。4）风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。评论：本轮“去库存”首次政府直接出手收购，而不是通过城投来做，标志性意义重大自4月末中共中央政治局会议强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”以来，各地纷纷加大力度出台放松限购、鼓励“以旧换新”等举措。但大部分城市“去库存”更多是借助房产中介、城投公司的力量推动。杭州临安发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，标志着本轮首次政府亲身下场收购存量商品住房，而不是通过城投来做。尽管实质差别不大，但意义上仍然正向。2023年，商品房销售面积11.2亿㎡，较2021年最高点17.9亿㎡下降38%。截至2024年一季度末，商品房待售库存面积7.5亿㎡，同比+16%，已超越2015年，创历史新高；其中，商品住宅待售面积3.9亿㎡，同比+24%。商品住宅库存占比为53%，较2023年提升4个百分点。虽然中长期购房需求尚有城镇化进程和改善置换的支撑，但短期必须应对居民房价上涨预期弱、收入信心不足、杠杆率已居高位的问题。2023Q4，居民预期房价上涨的比例仅12.3%，已连续10个季度低于历史均值25%，而收入信心指数也连续10个季度不高于荣枯线50%，居民杠杆率也已经接近发达国家平均水平。政府直接出手“去库存”，对居民购房信心的提振具有积极影响。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：历年末商品房待售面积及同比图2：历年末商品住宅待售面积及库存占比资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理图3：城镇储户对未来房价预期图4：城镇储户对未来收入信心及就业预期指数资料来源：央行城镇储户问卷调查报告，国信证券经济研究所整理资料来源：央行城镇储户问卷调查报告，国信证券经济研究所整理收购标准较严格，基本指向特定项目，若能按照市场价收购项目，则传递出来的信号会更加积极根据文件对待收购房源基本条件的要求，如“以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70㎡”、“收购房源面积原则不超过10000平方米，现房或一年内具备交付条件的期房”等，基本指向特定项目。此前，城投公司收储去库存模式主要借助居民“以旧换新”拉动，大体流程为：（1）城投公司收购居民二手房用于租赁，主要资金来源是银行贷款；（2）居民出售二手房后，需购买指定新房（基本为当地城投的项目），二手房款抵扣一部分新房价款（50%到60%），剩余需居民自付或贷款。此前模式推行的堵点是城投项目的降价限制较多、一二手价差较大，居民的接受度相对有限。若杭州临安能按照市场价收购城投项目，可疏通此前模式中的堵点，避免直接按照市场价（需打折）出售导致的国资流失问题，或者规避城投项目的降价限制，传递出来的信号会更加积极。政府收购项目后，也可再次注入其他城投公司或者国企，降低城投的杠杆率，有利于发债，形成正向循环。若后续能有更多的城市跟进杭州临安的做法，并推广到按照市场价收购市场化项目，则传递出来的信号会更加积极。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3投资建议：自4月末中央政治局会议提出消化存量和优化增量的政策方向后，各地创新型政策不断出台，杭州临安则跨出了本轮“去库存”政府直接出手收购的第一步，信号意义积极明确。虽然销售数据暂无起色，但基本面没有继续恶化，就意味着并不拖累政策博弈。中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的充分且必要条件。短期看，地产板块上涨能否延续，取决于未来一段时间内政策出台的力度。我们坚持楼市未见底的判断，虽然地产股谈安全边际为时尚早，基本面不支撑价值，但政策博弈价值凸显。个股端推荐贝壳W、华润置地、龙湖集团、滨江集团、华发股份、保利发展。风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。附录：关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告根据中华人民共和国住房和城乡建设部第11号令《公共租赁住房管理办法》、住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房[2015]4号）相关规定，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，现就收购有关事项公告如下:一、房源范围房源位于杭州市临安区范围内。二、房源基本条件1、房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70㎡；2、收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60㎡（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60㎡以上的每套按1.0个车位比例配置。三、最高限价原则以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价，最终按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行。四、供应商资格条件1、公司具有独立的法人资格，能独立承担民事责任和合同义务。2、具有履行合同所必须的房源和服务能力。3、近三年经营活动中无违法违规或失信行为。4、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4五、报