房地产行业新格局、新希望系列报告之一：详解库存规模与结构，如何解决库存问题.pdf
识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/30[Table_Page]深度分析|房地产证券研究报告[Table_Title]新格局、新希望系列报告之一详解库存规模与结构，如何解决库存问题[Table_Summary]核心观点：⚫时隔7年重提去库存，新一轮政策周期启动。14-16周期后，时隔7年中央重提去库存，量价持续下滑的基本面环境下，政策思路出现从“防守”到“进攻”的积极转向，新一轮围绕“去库存”的政策周期启动。⚫当前住宅库存规模到底有多少？延用我们16年12月的测算思路，房地产库存可分为已拿地未售的广义库存、已开工未售的中期库存及已取证未售的短期库存三个口径。根据测算，截至24年4月，全国商品住宅口径的长期库存为91.9亿平，对应去化周期（MA12，下同）127.7个月（10年），中期库存27.2亿平，去化周期37.8个月（3年），短期库存17.3亿平，去化周期24.0个月（2年）。⚫当前房地产库存存在什么问题？长期库存由于未开工土地库存的长期累积目前处于历史高峰，实际与市场波动相关性不大，要解决供地冗余导致的土地库存积压问题，需要新的土地出让制度来规范。中期库存和短期库存从21年开始已逐步走低，距离21年的高点分别有18%和5%的累计降幅，但销售下降幅度超过40%，导致去化周期的上升，当前库存问题主要来自需求端动力不足。⚫应该如何正确解决库存问题？根据测算，若完全通过收购去库存，则将各地商品住宅去化周期降至18、12个月以下，最少需要3.1、6.7万亿元，资金压力较大，且并未真正转化市场需求，可持续性较弱。⚫14-16周期如何解决库存问题？14-16周期市场企稳回升是政策修复信心、拉升销售，销售放量推动去化周期下行，最终传导至房价企稳的正反馈结果。本轮周期库存绝对规模较小，实际进入正反馈循环的销售要求降低，与14-16周期去化周期下行滞后于成交放量、房价企稳滞后于去化周期下行不同，23年1-5月成交放量、去化周期下行、房价环比回升同时出现。目前政策催化剂已经开始出现，预期在房价企稳之前，需求端政策仍会持续跟进，进一步提升居民购买力，在当前库存水平下，本轮销售的放量将会加速正循环进程，推动房价企稳。⚫去库存还可以怎样做？未来一段时间利率再下调、首付分期、套内计价、个人抵押贷款购房、房贷抵扣个税等可提升居民购买力的需求端政策或将持续推出，推动市场进入正反馈循环。⚫投资建议。21年开始政策表述虽然逐步缓和，但是可执行性较弱，本次中央明确去库存重点，对于打破通缩负循环具备重要的意义。根据国常会最新表态“继续研究储备新的去库存、稳市场政策”，预计未来一段时间地产行业政策将密集推出，建议进一步提高板块配置比例。⚫风险提示。未来基本面表现不及预期；未来融资环境收紧，信贷投放量减少；供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。[Table_Grade]行业评级买入前次评级买入报告日期2024-06-10[Table_PicQuote]相对市场表现[Table_Author]分析师：郭镇SAC执证号：S0260514080003SFCCENo.BNN906021-38003639guoz@gf.com.cn分析师：乐加栋SAC执证号：S0260513090001021-38003642lejiadong@gf.com.cn分析师：李怡慧SAC执证号：S0260524040001021-38003636liyihui@gf.com.cn请注意，乐加栋,李怡慧并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。-34%-24%-15%-5%4%14%06/2308/2310/2301/2403/2406/24房地产沪深300识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/30[Table_PageText]深度分析|房地产重点公司估值和财务分析表股票简称股票代码货币最新最近评级合理价值EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE收盘价报告日期（元/股）2024E2025E2024E2025E2024E2025E2024E2025E万科A000002.SZ人民币8.172024/5/26买入10.510.920.918.38.37.37.84.1%3.9%招商蛇口001979.SZ人民币9.992024/3/19买入13.820.941.1110.79.08.37.56.6%7.3%新城控股601155.SH人民币10.112023/4/11买入21.941.772.475.74.16.37.26.0%7.8%金地集团600383.SH人民币4.152023/9/21买入11.561.091.103.83.811.518.06.6%6.2%建发股份600153.SH人民币9.362024/4/19买入14.981.842.095.14.53.23.57.3%7.6%华发股份600325.SH人民币7.442024/5/3买入9.390.881.028.57.310.14.69.8%10.3%滨江集团002244.SZ人民币8.152024/5/5买入12.441.131.447.25.72.52.412.1%13.3%首开股份600376.SH人民币2.492023/5/3买入5.840.310.518.04.918.314.02.8%4.4%万科企业02202.HK港币5.652024/5/26买入9.820.920.915.65.67.37.84.1%3.9%中国海外发展00688.HK港币15.362024/4/25买入18.802.562.725.55.14.44.07.0%6.9%中国海外宏洋集团00081.HK港币2.352024/4/4买入2.950.660.723.23.01.61.57.0%7.1%越秀地产00123.HK港币6.132024/4/26买入9.140.870.996.45.71.91.85.3%5.7%万物云02602.HK港币26.052023/8/25买入59.792.112.3811.29.92.01.012.8%13.2%保利物业06049.HK港币33.202023/8/23买入66.833.093.679.88.27.36.217.1%17.6%招商积余001914.SZ人民币11.272024/3/19买入13.580.851.0213.311.16.24.48.6%9.6%绿城服务02869.HK港币3.882023/8/28买入6.090.280.3412.210.36.15.311.5%12.8%绿城管理控股09979.HK港币6.982024/3/29买入9.980.610.7610.58.46.34.626.1%29.2%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（万科企业、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产、万物云、保利物业、招商积余、绿城服务、绿城管理控股）合理价值货币单位为港币；（3）A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/30[
