6月房地产行业月报(第72期):市场初显修复,期待政策“新动作”.pdf

2024-07-09 15:36
亿翰智库
于小雨,文婧,陈思扬
6月房地产行业月报(第72期):市场初显修复,期待政策“新动作”.pdf

市场初显修复,期待政策“新动作”——6月房地产行业月报(第72期)相关研究:投资要点:❑行业政策:“517”政策得到全面执行,继续期待“新动作”6月,需求端宽松继续推进,值得关注的是北京终于出招,基本落实“517”政策。目前来看,5月一波大力度政策的效果不及预期,因此预计政策还将继续出台,6月7日国常会已表态“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”,密切关注7月二十届三中全会对于房地产行业的定调和行业调控的进一步指示。此外,住建部工作会议继续明晰“去库存”的实施框架,在多重目标约束下,预计地方政府执行的进展并不会很快,再次印证我们此前的判断,即借此期望地方政府出面“扫库存”是不切实际的。❑住宅市场:市场有所修复,后续走势仍待观察从我们监测的40城数据来看,6月全国商品住宅销售面积为1375.5万平米,环比上行18.1%,同比下行26.9%,绝对值虽然为2024年上半年最高水平,但仍处于2017以来的历史低位。总而言之,大力度政策叠加旺季积极推货,6月市场终于有所改善,其中一线城市以及部分二线城市较为明显,二手房市场改善程度好于新房市场。不过6月市场改善的程度有限,后续走势亦存在不确定性,下半年市场将继续承压,全年商品房销售额或到9万亿元这个量级。❑土地市场:“517”政策反馈有限,市场仅有局部热点2024年6月,亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积4875.5万平米,环比下降14.2%,推出土地宗数1161宗,环比下降11.4%。亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为3294.5万平米,同比下降39.2%,环比上升6.1%。总的来看,“517”后新房市场略有回升,但是土地市场的反馈并不明显,市场依然呈现出整体冷淡、局部高热的特征,我们认为,在新房市场出现明确企稳信号之前,企业拿地的策略和信心难以调整,土地市场的现状仍将持续。❑企业表现:投融销均有所改善,中海登顶单月销售榜6月,企业投融销表现均有边际改善,不过仍未从低位走出。投资方面,企业拿地力度回升,国央企依旧为主导,中建智地凭借北京综合体项目登顶拿地榜;销售方面,企业销售环比上升三成,单月销售达到上半年高点,多个头部国央企和个别民企同环比转正,中海地产表现强势,登顶单月销售榜;融资方面,信用债发行规模有所上升,民企仅滨江集团和美的置业发行,路劲宣布申请展期。《2024年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告》《全年或到9万亿,市场筑底还差临门一脚?——2024H1地产策略报告》《月读数据丨5月单月销售面积回到2012年水平,累计业绩继续维持8年新低(2024年1-5月)》2022年1月-2024年6月行业表现注:相对收益与沪深300相比联系方式:联系人:报告撰写:亿翰智库于小雨、文啬、陈思扬报告审核:全联房地产商会秦晶、李晨墊官方网站:www.crecc.orgwww.ehconsulting.com.cn-1-0.500.52022-012022-022022-042022-062022-072022-092022-112022-122023-022023-042023-062023-072023-092023-112023-122024-022024-042024-05沪深300房地产指数房地产行业研究·研究报告2024年7月6日亿翰智库、全联房地产商会目录1引言....12行业政策:“517”政策得到全面执行,继续期待“新动作”13住宅市场:市场有所修复,后续走势仍待观察.....54土地市场:“517”政策反馈有限,市场仅有局部热点.....75企业经营:投融销均有所改善,中海登顶单月销售榜.9图表目录图表1:6月主要需求端宽松政策.2图表2:6月“去库存”相关政策.4图表3:各能级城市6月商品住宅成交面积情况(万平米)....6图表4:典型城市近半年去化周期情况(月).6图表5:2024年6月各能级城市成交规划建筑面积情况(万平米).8图表6:2024年6月各能级城市土地成交平均溢价率.....9图表7:2021年1月至2024年6月全国房企拿地总金额和平均溢价率.....10图表8:2021年12月至2024年6月权益拿地金额TOP100房企企业性质.....10图表9:2024年1-6月销售额TOP10房企销售情况.12图表10:2024年1-6月样本房企销售业绩及增速(亿元)....12图表11:2020年1月-2024年6月TOP200房企销售总额及同比.....12图表12:2021年1月-2024年6月房企信用债融资情况(亿元)....14图表13:2022年1月-2024年6月不同性质房企信用债融资情况(亿元)....14图表14:2021年1月-2024年6月房企海外债融资情况.....1511引言6月,随着北京调整首付和利率政策,“517”政策最终得到全面执行,结合当前市场表现和国常会表态,二十届三中全会后进一步的动作是可以期待的。市场层面,40城成交达到上半年最高点,三季度走势还待观察,预计下半年市场将继续承压;土地市场受“517”政策的影响不大,市场依旧呈现整体冷淡、局部高热的格局。企业层面,投融销整体均有所改善,当然仍主要体现在国央企,投资方面,企业拿地力度回升,中建智地凭借北京综合体项目登顶拿地榜;销售方面,企业单月销售达到上半年高点,多个头部国央企和个别民企同环比转正;融资方面,信用债发行规模有所上升,民企仅滨江集团和美的置业发行。2行业政策:“517”政策得到全面执行,继续期待“新动作”6月,需求端宽松继续推进,值得关注的是北京终于出招,基本落实“517”政策。目前来看,5月一波大力度政策的效果不及预期,因此预计政策还将继续出台,6月7日国常会已表态“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”,密切关注7月二十届三中全会对于房地产行业的定调和行业调控的进一步指示。此外,住建部工作会议继续明晰“去库存”的实施框架,在多重目标约束下,预计地方政府执行的进展并不会很快,再次印证我们此前的判断,即借此期望地方政府出面“扫库存”是不切实际的。(1)需求端:北京终出手落实“517”政策,珠海横琴正式取消限购在5月一波大力度宽松后,6月政策宽松继续推进,其中的重点在于北京终于出手,至此一线城市全部落实“517”政策核心内容。具体而言,北京6月26日出台的政策主要包括以下三个方面:一是降低首付比例,首套最低20%,二套最低30%/35%(五环内),二是降低房贷利率,首套最低LPR-45BP(目前为3.5%),二套最低LPR-25BP/LPR-5BP(五环内),目前为3.7%/3.9%(五环内),三是户籍多孩家庭购买二套房的,在贷款中视为首套房。应该来说,此次的北京政策没有惊喜,在落实“517”政策之余并没更多动作。在政策调整后,北京首付比例和贷款利率与上海执行的水平相当,不过限购打开幅度还是远小于上海政策。此外,珠海横琴宣布正式取消限购与限售,全国保留限购的范围继续缩小至7地,即北京、上海、深圳、海南,以及广州、天津、石家庄的核心区。部2分二线城市在“517”政策的基础上,加大信贷政策宽松力度,主要方式在于放宽住房套数认定标准,例如青岛将首套房的认定范围由全市缩小至区,在所在区无房即可享受首套房

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