中国国贸(600007)坐拥稀缺核心资产,降息环境有利估值提升.pdf

2024-07-09 18:36
财通证券
中国国贸(600007)坐拥稀缺核心资产,降息环境有利估值提升.pdf

中国国贸(600007)/房地产开发/公司深度研究报告/2024.07.09请阅读最后一页的重要声明!坐拥稀缺核心资产,降息环境有利估值提升证券研究报告投资评级:增持(维持)核心观点基本数据2024-07-08收盘价(元)21.95流通股本(亿股)10.07每股净资产(元)9.96总股本(亿股)10.07最近12月市场表现分析师毕春晖SAC证书编号:S0160522070001bich@ctsec.com联系人欧阳之光oyzg@ctsec.com联系人吴梦茹wumr@ctsec.com相关报告1.《利润双位数增长,持续回报股东》2024-04-012.《核心资产质量较优,分红稳定吸引力强》2023-08-24❖持有难以复制的稀缺核心资产:公司拥有北京CBD区域中心位置的TOD项目,CBD区域为成熟商圈,综合表现位列北京第一。同时公司资产包括写字楼、商场、酒店、公寓,品类丰富功能齐全。❖写字楼及商场运营稳定,能为公司贡献稳定的收入来源:公司最主要的营收来源为物业租赁及管理业务,占到公司营收的80%以上;而物业租赁及管理业务中写字楼及商场贡献比重在80%以上。写字楼和商场出租率即使在疫情期间也维持在90%以上,租金单价也已经开始回升。未来写字楼及商场业务板块的营收有望保持稳定的增长。❖公寓及酒店恢复,有望贡献新的业绩增长点:公司公寓在2018年-2020年期间进行改造升级,期间出租率较低。升级完成后,公寓租金单价提升明显,依托于国贸中心的配套设施,公寓有望成为周边高收入群体的首选租住地点,租金单价仍有潜在的提升可能性,同时其出租率已经开始恢复。酒店业务受到疫情的影响在2022年下滑严重,在疫情的影响消除之后,酒店业务有望恢复到疫情前的水平,可为公司贡献新的业绩增长点。❖分红比例维持高水平且仍在提升:公司经营性现金流一直维持为正,同时短期内无大型投资改造计划,稳定的现金流可以有效支撑公司的分红。2023年年报披露的分红比例已经达到了104%,具有较大的吸引力。❖投资建议:我们认为公司持有的资产价值较高,经营风格稳健,不盲目进行扩张。在疫情影响消除后酒店及公寓业务有望为其贡献业绩增长。同时其分红稳定,分红比例仍在提升,具有较高的吸引力。我们预计公司2024-2026年EPS分别为1.31/1.37/1.41元,对应PE分别为16.71/16.07/15.59。维持“增持”评级。❖风险提示:租金增长不及预期,商场需求不足,出租率下滑,CBD区域写字楼供应增加带来的竞争加剧,分红比例降低等盈利预测:[Table_FinchinaSimple]2022A2023A2024E2025E2026E营业收入(百万元)34423954423144554593收入增长率(%)-4.0114.867.015.293.10归母净利润(百万元)11161259132313761418净利润增长率(%)8.9912.845.064.023.08EPS(元/股)1.111.251.311.371.41PE14.2615.5016.7116.0715.59ROE(%)12.2012.9813.0212.9412.78PB1.742.012.182.081.99数据来源:wind数据,财通证券研究所(以2024年07月08日收盘价计算)-34%-20%-7%7%20%33%中国国贸沪深300上证指数房地产开发谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准2公司深度研究报告/证券研究报告1核心资产稀缺且难以复制.....51.1大股东为中外合资企业,股权架构稳定.51.2项目位于CBD区域中心位置,且为TOD...51.3CBD区域为成熟商圈,综合表现位列北京商圈榜首...71.4资产品类丰富,功能齐全.82收入稳定增长,盈利能力改善.102.1收入能保持较为稳定的增长.102.2营业成本走低,盈利能力改善...123主要资产运营情况分析.143.1写字楼:出租率高,租金水平稳中有升.....143.1.1外部影响:北京CBD区域供应稀缺,仅剩中服地块存在未上市项目....143.1.2内在实力:国贸租户实力强劲,抗风险能力较强...153.1.3空置率低,租金单价开始修复.....173.2商场:重奢定位,逆周期属性强.....193.3公寓:改造完成后租金提升明显,出租率仍有提升空间.203.4酒店:受疫情影响业绩承压,疫后修复可能成为业绩增长点.....224收入稳定有效保障高分红,降息环境有利估值提升.234.1公司现金流情况良好,分红比例维持高水平且仍在提升.234.2降息周期贴现率降低有利于估值提升...235盈利预测与估值.255.1盈利预测...255.2可比公司估值.266风险提示.27图1.公司股权架构(截止2024Q1末)5图2.国贸中心与北京CBD核心区仅隔一条东三环中路..6图3.国贸站地铁线路情况.....6图4.地铁国贸站出口情况.....7内容目录图表目录谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准3公司深度研究报告/证券研究报告图5.北京市商圈分布图...8图6.公司发展大事记.9图7.国贸中心平面图.9图8.公司总营收保持同比正增长(除2020及2022年).....10图9.2023年酒店业务营收回归同比正增长.....10图10.北京2022年下半年旅游消费意愿比例较低.....10图11.2022年下半年北京住宿企业营收同比下滑.10图12.物业租赁及管理业务为公司最主要的收入来源.....11图13.写字楼+商城收入占物业租赁及管理业务板块比重维持在80%以上11图14.各项成本情况.12图15.折旧摊销+员工成本两项占成本比重超过50%.....12图16.折旧摊销费用增速自2019年开始同比持续放缓...12图17.公司营业成本及同比变化.....12图18.整体毛利率自2015年开始稳定在50.0%以上.13图19.三费费率稳中有降.....13图20.公司归母净利润保持增长.....14图21.中服地块地理位置.....15图22.中服地块规划示意图.15图23.写字楼500强企业行业分布(按数量,家)...17图24.写字楼500强企业内/外资分布(按数量,家)....17图25.2024Q1北京写字楼市场新租需求行业分布17图26.2024Q1北京写字楼市场新租需求区域分布17图27.2022年租金已经开始修复.....18图28.出租率维持在90%以上的高位水平18图29.写字楼板块营收2023年同比+1.4%.....18图30.SKP+国贸商城构成CBD重奢商圈.19图31.奢侈品消费需求较为稳定.....19图32.国贸商城平均出租率维持高位...20图33.2023年商场平均租金回升.....20图34.商场营收2022年同比微跌1.4%.....20图35.改造后公寓内部环境.21图36.改造完成后公寓租金提升明显...21图37.2023年出租率已恢复至改造前成熟运营期水平.....21谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准4公司深度研究报告/证券研究报告图38.2023年公寓板块营收同比+15.5%...22图39.国贸大酒店&新国贸饭店房

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