房地产行业政府收储系列研究(1):政策暖风频吹,回购稳定市场.pdf

2024-07-11 08:36
房地产行业政府收储系列研究(1):政策暖风频吹,回购稳定市场.pdf

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明[Table_MainInfo]行业研究/房地产证券研究报告行业专题报告2024年07月10日[Table_InvestInfo]投资评级优于大市维持市场表现[Table_QuoteInfo]2312.392564.862817.333069.803322.273574.742023/72023/102024/12024/4房地产海通综指资料来源:海通证券研究所相关研究[Table_ReportInfo]《第27周新房成交同比增速回升,供销比回落》2024.07.07《TOP100房企6月销售数据点评——环比提升明显,同比降幅再收窄》2024.07.02《第26周新房成交同比增速回落,供销比回升》2024.07.01[Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊Tel:021-23185710Email:tll5535@haitong.com证书:S0850510120001联系人:陈昭颖Tel:(021)23183953Email:czy15598@haitong.com政府收储系列研究(1):政策暖风频吹,回购稳定市场[Table_Summary]投资要点:‚去库存‛重归政策视野。时隔九年中央再度提出房地产去库存相关提法。我们认为,政府再度提出化解库存,为解决当前房地产市场库存高企、价格承压问题正式定调。‚三大方向‛去库存框架结构。去库存主要是“三大方向”发力,递进层次而言属于先居民端、后政府端,少数情况下也会考虑企业端(非地产领域企业进入地产领域)。1)居民端。政策偏需求侧,属于政府放开居民需求限制,推动居民在居住领域有序释放购买力。但居民端政策会受到居民人均居住面积、购买力、杠杆水平、购买意愿等因素影响。2)政府端。偏供需两侧发力,即通过央行提供结构性货币政策工具、地方政府发行专项债、申请银行贷款、使用自有资金等方式,政府以拆旧、回购、重组等手段向房地产市场注入流动性,化解库存问题。本文重点研究了政府对开发商存量商品房、居民二手房的收储模式。同时认为除三大工程外,加大收储力度是后阶段政策发力点。3)企业端。非房地产企业回购存量住房用作租赁住房。我们认为,非房地产企业下场去库存,丰富参与主体类型,进一步加速盘活市场存量资产。居民端限制已陆续取消,政府端发力已经打开。1)首付比例已降至历史最低,大部分城市已取消限购。2024年5月17日,央行明确规定首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。此次政策调整后,居民按揭购房贷款政策进入近十年最为宽松时期。与此同时,主要城市限购等资格要求也不同程度全面打开。2)政府端发力有望成后续趋势。我们认为在居民端杠杆和预期调整存在偏慢,政策效果不突出,行业存在超调风险时,政府端加大主动性去库存力度是后阶段主要可关注方向,其中政府收储已经成为目前主要行动方向。房地产收储,长期意义明显。1)稳定价格预期。我们认为政府下场收储等于告知市场最终无限信用人认可当前价格,且具备足够信用和流动性与市场卖方进行博弈。我们认为如果市场认为最终信用人不会长期亏损,合理思维应该是将挂牌价放臵政府收购价之上。基于以上判断,我们认为政府收房长期看对扭转市场下行和稳定价格预期有重要作用。2)稳定二线城市需求。考虑从商业银行资产安全与租金收益率要求,我们认为资金最终投向大部分应该会更倾向于二线及周边城市。23年以上市场规模大致4万亿,按当前5000亿再贷款规模测算可稳定10%以上市场需求,对于修复市场、稳定企业主体具有重大意义。维持‚优于大市‛评级。我们认为市场稳增长的大环境没有改变,优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注:1)开发类:A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团;H股-中国海外发展;2)商住类:华润臵地、龙湖集团、新城控股;3)物业类:万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正;4)文旅类-华侨城A。风险提示:政策不及预期风险、基本面下行风险。行业研究〃房地产行业请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明2目录1.“去库存”重归政策视野.....52.三大方向发力,推动“去库存”目标.....52.1‚三大方向‛去库存框架结构..62.2居民端限制已陆续取消,但购买力释放需要时间..72.2.1首付比例已降至近十年最低,大部分城市取消限购..72.2.2受制于杠杆水平,购买力释放需要时间..82.3政府端发力有望成趋势,推动市场稳步进入新均衡.....93.政府端推动去库存,大门已经打开..113.1PSL重启投放,低成本资金支持‚三大工程‛....113.2回购存量资产,多项配套政策支持....114.房地产收储,长期意义明显.174.1无限信用人增信市场,传达行业底部信号.....174.2对稳定二线城市交易规模或有更直接意义.....175.投资建议186.风险提示19行业研究〃房地产行业请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明3图目录图12015年中央经济工作会议后,房地产去库存效果显著..5图2新行业背景下,未来统筹研究房地产政策方向...5图3‚三大方向‛去库存框架结构....6图4关键利好政策时点对应销售累计同比情况....7图5近年我国住户存款占总存款比重持续提高....8图6近年我国住户存款同比增速高于总存款同比增速.....8图7目前居民住房杠杆处于相对高点.9图8政策有望引导行业‚缩表稳定‛.9图92023年12月、2024年1月PSL重启投放.....11图10政府收储模式展望...12图11保障性住房再贷款模式展望13图12政府从开发商端收购新房模式展望.14图13政府从居民端收购旧房模式展望.....15图142024年5月各地住宅收益率情况...15图15收储过程的价格博弈.....17图16全国商品房销售面积累计情况..17图17商品住宅销售面积分线累计同比(%)17图18一线城市商品住宅销售面积当月按年分布(万平)18图19二线城市商品住宅销售面积当月按年分布(万平)18图20三四线城市商品住宅销售面积当月按年分布(万平)..18行业研究〃房地产行业请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明4表目录表12014-16年、2023年与2024年房地产信贷政策的政策对比.....8表2重点限购城市限购要求...8表3不同类型政策方向汇总.10表4‚四个精准‛原则具体内容13表5郑州近两年部分回购折价率情况.....14表6郑州、南京房地产‚以旧换新‛政策情况..16行业研究〃房地产行业请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明5房地产供求关系新变化消化存量房产优化增量住房1)有序去库存2)完成保交楼工作3)推动行业债务有序化解1)有效提升住房品质,满足群众需求3)优化商品房与保障房两大市场供应关系4)优化住房供应与城市更新关系2)平衡土地出让与去库存关系4)不合时宜的限制性政策加速去除1.“去库存”重归政策视野2024年4月政治局会议提出‚要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施‛。本次‚消化存量房产‛提法是自2

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