房地产行业土地市场月度跟踪报告(2023年8月)：1-8月百城宅地成交建面同比下降29%，核心城市宅地成交溢价率小幅收敛.pdf
敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告2023年10月6日行业研究1-8月百城宅地成交建面同比-29%，核心城市宅地成交溢价率小幅收敛——土地市场月度跟踪报告（2023年8月）房地产（地产开发）8月百城宅地供需规模同比显著回落；1-8月，百城宅地供需同比延续弱势，一二线城市宅地成交楼面均价同比上涨较明显，三线城市宅地成交楼面均价同比微涨1-8月，百城万平，同比23.4%；成交建面17714万平，同比-28.8%；成交楼面均价为6886元/平，同比7.7%。分城市能级来看：百城中一线城市宅地供应建面1509万平，同比-42.7%；成交建面1254万平，同比-29.5%；成交楼面均价为24517元/平，同比+8.4%。百城中二线城市宅地供应建面9944万平，同比-27.3%；成交建面6091万平，同比-35.8%；成交楼面均价为8714元/平，同比1%。百城中三线城市宅地供应建面15542万平，同比-17.9%；成交建面10368万平，同比-23.9%；成交楼面均价为3680元/平，同比3.6%。1-8月，TOP50房企新增土储价值同比-12.1%，好于百城宅地市场成交同比，头部国央企拿地实力稳健，其中华润、保利、建发等国企新增土储规模较大。1-8月，TOP50房企新增土储亿元，同比-12.1%，新增土储价值前三名房企为华润置地（745亿元）、保利发展（668亿元）、万科地产（616亿元）；TOP50房企新增土储面积6545万平，同比-9.9%，新增土储面积排名前三的房企为华润置地（478万平）、保利发展（468万平）、建发房产（466万平）。22城前四轮已完成的土拍整体溢价率分别为0%、7.0%、5.9%、5.4%。截至2023年9月28日，22城一批次土拍累计成交面积2754万平米，供应面积成交率为80.6%；累计成交总价3689亿元，整体成交溢价率约为7.0%；22城二批次累计成交土地建面2412万平米，供应面积成交率为73.3%；累计成交总价3076亿元，整体成交溢价率约为7.0%；22城中的6个城市第三批次土拍累计成交土地建面353万平米，供地面积成交率为84.5%，累计成交总价486亿元，整体成交溢价率约5.9%；已有6城进行第四批土拍，累计成交土地建面336万平米，供地面积成交率为，累计成交总价500亿元，整体成交溢价率5.4%。下半年以来土地市场成交热度略有回落，核心城市成交溢价率小幅收敛。投资建议：2023开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募REIT积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣增持（维持）作者分析师：何缅南执业证书编号：S0930518060006021-52523801hemiannan@ebscn.com联系人：庄晓波021-52523416zhuangxiaobo@ebscn.com行业与沪深300指数对比图资料来源：Wind相关研报20230903政策力度略超预期，金九银十值得期待——对近期房地产政策的跟踪报告20230830广州落地“认房不认贷，北上或为“分区施策”20230826多部门联合施策松绑楼市，改善性住房需求释放可期——对近期房地产政策的跟踪报告202308241-7月百城宅地成交建面同比-29％，成交楼面均价同比5％——土地市场月度跟踪报告（2023年7月）要点敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告房地产目录1、百城土地/住宅类用地供需情况31.1、1-8月百城土地供需同比降幅延续走阔...31.2、1-8月百城宅地供给与成交同比深度下滑.....41.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况.....52、百城土地/住宅类用地成交价格82.1、1-8月百城宅地成交均价累计同比+7.7%.....82.2、百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价...93、TOP50房企1-8月拿地情况..103.1、TOP50房企1-8月新增土储价值同比-12.1%..103.2、TOP50房企1-8月新增土储面积累计同比-9.9%...113.3、1-8月新增土储排名TOP20房企...114、22城“两集中”供地（涉宅）统计...124.1、2023年22城集中供地（涉宅）成交情况.125、投资建议.156、风险分析.15敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告房地产1、百城土地/住宅类用地供需情况1.1、1-8月百城土地供需同比降幅延续走阔2023年8月百城供应土地建面为1.39亿平，当月同比-29.3%；百城成交土地建面为0.82亿平，当月同比-43.9%。2023年1-8月百城供应土地建面为10.94亿平，累计同比-13.9%；百城成交土地建面为8.54亿平，累计同比-15.1%。图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米）图2：百城土地供应/成交建面（当月同比）资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米）图4：百城土地供应/成交建面（累计同比）资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能敬请参阅最后一页特别声明-4-证券研究报告房地产1.2、1-8月百城宅地供给与成交同比深度下滑2023年8月百城供应住宅类用地建面为0.41亿平，当月同比-36.2%；百城成交住宅类用地建面为0.24亿平，当月同比-26.7%。2023年1-8月百城供应住宅类用地建面为2.70亿平，累计同比-23.4%；百城成交住宅类用地建面为1.77亿平，累计同比-28.8%。图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比）资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化
