房地产行业土地市场月度跟踪报告(2023年8月):1-8月百城宅地成交建面同比下降29%,核心城市宅地成交溢价率小幅收敛.pdf
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敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告2023年10月6日行业研究1-8月百城宅地成交建面同比-29%,核心城市宅地成交溢价率小幅收敛——土地市场月度跟踪报告(2023年8月)房地产(地产开发)8月百城宅地供需规模同比显著回落;1-8月,百城宅地供需同比延续弱势,一二线城市宅地成交楼面均价同比上涨较明显,三线城市宅地成交楼面均价同比微涨1-8月,百城万平,同比23.4%;成交建面17714万平,同比-28.8%;成交楼面均价为6886元/平,同比7.7%。分城市能级来看:百城中一线城市宅地供应建面1509万平,同比-42.7%;成交建面1254万平,同比-29.5%;成交楼面均价为24517元/平,同比+8.4%。百城中二线城市宅地供应建面9944万平,同比-27.3%;成交建面6091万平,同比-35.8%;成交楼面均价为8714元/平,同比1%。百城中三线城市宅地供应建面15542万平,同比-17.9%;成交建面10368万平,同比-23.9%;成交楼面均价为3680元/平,同比3.6%。1-8月,TOP50房企新增土储价值同比-12.1%,好于百城宅地市场成交同比,头部国央企拿地实力稳健,其中华润、保利、建发等国企新增土储规模较大。1-8月,TOP50房企新增土储亿元,同比-12.1%,新增土储价值前三名房企为华润置地(745亿元)、保利发展(668亿元)、万科地产(616亿元);TOP50房企新增土储面积6545万平,同比-9.9%,新增土储面积排名前三的房企为华润置地(478万平)、保利发展(468万平)、建发房产(466万平)。22城前四轮已完成的土拍整体溢价率分别为0%、7.0%、5.9%、5.4%。截至2023年9月28日,22城一批次土拍累计成交面积2754万平米,供应面积成交率为80.6%;累计成交总价3689亿元,整体成交溢价率约为7.0%;22城二批次累计成交土地建面2412万平米,供应面积成交率为73.3%;累计成交总价3076亿元,整体成交溢价率约为7.0%;22城中的6个城市第三批次土拍累计成交土地建面353万平米,供地面积成交率为84.5%,累计成交总价486亿元,整体成交溢价率约5.9%;已有6城进行第四批土拍,累计成交土地建面336万平米,供地面积成交率为,累计成交总价500亿元,整体成交溢价率5.4%。下半年以来土地市场成交热度略有回落,核心城市成交溢价率小幅收敛。投资建议:2023开年,监管部门密集发声,明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转,房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局,中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化,优化房地产政策箭在弦上,消费类商业公募REIT积极推进。从供给侧看,通过信贷、债券、股权多种方式综合协同,“三箭连珠”有力提振房地产行业信心;从需求侧看,5年期LPR下调,地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求,包括优化“认房认贷”标准,下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发,供给侧信用风险逐步出清,促需求政策陆续落地,高能级城市房地产市场供需回暖明显,区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线:1)看好具备片区综合开发能力,万科企业、滨江集团;2)看好先发布局多元赛道,存量资产资源丰富,在商业地产)看好我国产业园步入存量改革+创新发展期,逐步迈向专业化运营发展,公募REITs利于产业园资产重估,建议关注上海临港。风险分析:房地产行业宽松政策推进不及预期风险,房地产市场需求不及预期风险,房地产企业项目竣增持(维持)作者分析师:何缅南执业证书编号:S0930518060006021-52523801hemiannan@ebscn.com联系人:庄晓波021-52523416zhuangxiaobo@ebscn.com行业与沪深300指数对比图资料来源:Wind相关研报20230903政策力度略超预期,金九银十值得期待——对近期房地产政策的跟踪报告20230830广州落地“认房不认贷,北上或为“分区施策”20230826多部门联合施策松绑楼市,改善性住房需求释放可期——对近期房地产政策的跟踪报告202308241-7月百城宅地成交建面同比-29%,成交楼面均价同比5%——土地市场月度跟踪报告(2023年7月)要点敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告房地产目录1、百城土地/住宅类用地供需情况31.1、1-8月百城土地供需同比降幅延续走阔...31.2、1-8月百城宅地供给与成交同比深度下滑.....41.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况.....52、百城土地/住宅类用地成交价格82.1、1-8月百城宅地成交均价累计同比+7.7%.....82.2、百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价...93、TOP50房企1-8月拿地情况..103.1、TOP50房企1-8月新增土储价值同比-12.1%..103.2、TOP50房企1-8月新增土储面积累计同比-9.9%...113.3、1-8月新增土储排名TOP20房企...114、22城“两集中”供地(涉宅)统计...124.1、2023年22城集中供地(涉宅)成交情况.125、投资建议.156、风险分析.15敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告房地产1、百城土地/住宅类用地供需情况1.1、1-8月百城土地供需同比降幅延续走阔2023年8月百城供应土地建面为1.39亿平,当月同比-29.3%;百城成交土地建面为0.82亿平,当月同比-43.9%。2023年1-8月百城供应土地建面为10.94亿平,累计同比-13.9%;百城成交土地建面为8.54亿平,累计同比-15.1%。图1:百城土地当月供应/成交建面(万平方米)图2:百城土地供应/成交建面(当月同比)资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2023年8月注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2023年8月注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能图3:百城土地累计供应/成交建面(万平方米)图4:百城土地供应/成交建面(累计同比)资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2023年8月注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2023年8月注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能敬请参阅最后一页特别声明-4-证券研究报告房地产1.2、1-8月百城宅地供给与成交同比深度下滑2023年8月百城供应住宅类用地建面为0.41亿平,当月同比-36.2%;百城成交住宅类用地建面为0.24亿平,当月同比-26.7%。2023年1-8月百城供应住宅类用地建面为2.70亿平,累计同比-23.4%;百城成交住宅类用地建面为1.77亿平,累计同比-28.8%。图5:百城住宅类用地当月供应/成交建面(万平方米)图6:百城住宅类用地供应/成交建面(当月同比)资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2023年8月注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化的可能资料来源:WIND,光大证券研究所;截至2023年8月注:由于Wind月度更新延迟因素,后续数据或存在变化