2023年第三季度武汉房地产市场回顾-9页.pdf
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2023年第三季度,武汉优质写字楼市场共迎来五个项目交付,分布于中国光谷、中南中北路、建设大道及青山区域,新增供应33.5万平方米,环比大幅上升228.6%,推升全市存量上升至742万平方米。受新项目预租拉动影响,全市净吸纳量录得5.4万平方米,环比上升12.5%,与二季度相比略有回升,但仍低于近三年单季平均水平,同比下降46.6%。其中超过80%新增需求落于新入市项目。租赁需求回升有限,叠加存量项目退租影响,全市空置率继续攀升至43.9%,环比上升1.9个百分点。从需求行业来看,科技互联网行业在大面积扩租需求的带动下,新租占比达16.8%,重回行业排名第一。《武汉建设国家人工智能创新应用先导区实施方案(2023-2025年)》近日印发,培育人工智能产业生态,助推武汉加快建设数字经济一线城市,这将进一步提速科技互联网行业中人工智能领域企业的发展。专业服务业新租占比达13.7%位列第二,超过三成来自律所的租赁需求,包括外地律所新成立和本地律所搬迁需求。房地产建筑新租占比12.8%位列第三,细分行业来看,超过半数来自建筑工程公司的升级扩租需求。值得一提的是,文体娱乐行业表现亮眼,新租占比达12.8%,上升至需求来源第四,主要来自相关企业在新项目中的升级扩租需求。从资本来源看,中资企业比例超过90%,在新增需求中继续占据主导。从需求类型来看,租金持续下行使得升级需求稳步释放。新设立需求继续增长至18.8%,所占比例仅次于升级需求,主要来自专业服务业、科技互联网及金融业,同时随着政策转变,以教育留学为代表的消费服务企业新设立需求逐步活跃。本季度录得多宗退租案例。企业出于资源整合及降低成本等因素的考量,退租或缩小租赁面积。例如,科技互联网、房地产建筑业企业进行资源整合搬迁至自持物业办公,金融业亦有企业缩减租赁面积以控制运营成本。新增供应回潮及需求增长有限影响下,全市租金环比下跌1.2%至每月每平方米84.4元,预计至2023年底租金仍将承压下行。2023年第三季度,武汉零售市场无新项目开业。与此同时,存量百货项目不断调整,季内录得汉阳商圈的大洋百货龙阳店闭店,全市体量下降至774万平方米。季内需求以存量项目品牌调整为主旋律,零售、餐饮业态拓店频繁,在没有新项目开业的情况下,仍录得近1.2万平方米净吸纳量,推动全市空置率环比下降0.7个百分点至10.9%。零售业态以珠宝配饰、潮流服饰和运动品牌为亮点。日本珠宝品牌TASAKI以及巴黎RedLine小红绳珠宝均在核心商圈开设武汉首店,婚戒品牌I-PRIMO亦在核心商圈增设门店。多个潮流服饰品牌开设武汉首店或增设门店,例如delicates武汉首店围挡,VivienneWestwood增设零售精品店。潮牌品类进一步细分至少女潮牌赛道,国内少女服饰品牌BASEMENTFG、CHICPARK、ablueberry均开出武汉首店并持续吸引消费客流。同时,户外运动风潮推动相关品牌保持扩张活力,日本户外品牌SnowPeak以及美国滑雪装备品牌VOLCOM季内开设新门店。除此之外,零售项目还利用公区打造潮牌快闪,武汉天地在广场区域打造OLDORDER、MEDM及NOWREhotel×Undefeated潮流空间快闪,不断丰富消费体验。餐饮业态首店则由中式茶饮和酸奶品牌引领拓店需求,深圳人气茶饮茉莉奶白连开三店,西安国潮茶饮品牌茶话弄落地武汉首店,上半年拓店频繁的霸王茶姬仍在持续扩张中。以健康理念出圈的现制酸奶品牌BlueglassYogurt连续开设两家门店。全市购物中心首层平均租金止跌企稳,录得每月每平方米309.4元,环比微幅上升0.1%。预计全年租金呈现维稳态势。2023年第三季度,武汉仓储物流市场迎来两个项目交付使用,落位于蔡甸板块,总计体量13.7万平方米。新增供应再次回潮,环比上升96.4%,推动全市存量达到618万平方米。本季度在业主以价换量的租赁策略下,需求环比回升39.5%,录得16.1万平方米净吸纳量。分子市场来看,黄陂、东西湖及蔡甸板块的净吸纳表现良好,租赁需求主要来自第三方物流和批发零售客户。空置率环比下降1.2个百分点至33.8%,其中黄陂板块空置率下降最为明显。同时,业主持续下调租金预期,全市平均租金报价每月每平方米22.7元,环比下跌2.6%,同比下跌5.9%。前三季度租金累计降幅与2022全年相当。武汉市为加快推进物流业高质量发展印发多项政策措施,主要围绕提升枢纽能级、拓展通道能力、强化产业物流质效、完善民生物流品质、提升主体实力、优化营商环境、增强创新能力、强化基础支撑等8个方面。着力构建“通道+枢纽+网络+平台”现代物流体系,把交通区位优势转化为国内国际双循环枢纽链接优势。