房地产行业年度策略:新模式的序幕-20231106-华泰证券-58页.pdf
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免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。1证券研究报告房地产新模式的序幕华泰研究房地产开发增持(维持)房地产服务增持(维持)研究员陈慎SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834chenshen@htsc.com+(86)2128972228研究员刘璐SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825liulu015507@htsc.com+(86)2128972218研究员林正衡SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046linzhengheng@htsc.com+(86)2128972087联系人陈颖SACNo.S0570122050022chenying019881@htsc.com+(86)75582492388联系人戚康旭SACNo.S0570122120008qikangxu@htsc.com+(86)2128972228华泰证券2024年度投资峰会行业走势图资料来源:Wind,华泰研究重点推荐股票名称股票代码目标价(当地币种)投资评级城建发展600266CH9.03买入建发股份600153CH13.27买入滨江集团002244CH12.51买入万科A000002CH14.80买入越秀地产123HK11.70买入建发国际集团1908HK25.62买入华润置地1109HK46.62买入中国海外发展688HK26.88买入中海物业2669HK12.50买入保利物业6049HK56.85买入华润万象生活1209HK47.46买入招商积余001914CH16.79买入滨江服务3316HK30.18买入资料来源:华泰研究预测2023年11月06日│中国内地年度策略策略:新模式拉开序幕,关注优质头部央国企机遇2023年对于房地产而言又是历史性的一年,行业有待改善,企业盈利延续寻底,与此同时,中央首次定调房地产行业供求关系发生重大变化,叠加城中村、保障房等在战略层面开始推进,我们似乎看到房地产行业新模式徐徐拉开序幕,逐步迎来一个新的图景。我们期待更多城市落实优化地产政策,并与其他一揽子经济政策形成合力,共同推动经济恢复向好,稳定居民房价预期和购房需求。我们看好在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。重点推荐:1)A股开发:城建发展、建发股份、滨江集团、万科A等;2)港股开发:越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展等;3)物管公司:中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、滨江服务等。行业:销售延续弱复苏,分化行情加剧2023年以来新房整体处于弱复苏阶段,市场热度分化明显。1-9月全国商品住宅销售面积约是2015年的水平,销售金额约是2017年的水平。1-10月,60城新房累计成交面积同比-12%;分城市能级,一线、二线、三线新房累计成交面积同比分别为+1%、-10%、-21%。去化率方面,强者恒强,去年较弱的城市仍待突破。二手房复苏表现相对新房亮眼,挂牌量较去年末明显增长,而部分城市价格承压。一二手房价格同比下滑,高能级城市更具韧性。土地市场缩量与分化仍在持续演绎。2024年核心判断:销售走势或前低后高,投资预计小幅负增长政策在2023年迎来珍贵的再定调,需求端全面宽松。部分强二线全域放开限购,一线城市“认房认贷”也成过去式。但本轮周期中,整体市场对放松政策的反应时间可能会相对较长,主要原因在于:1)需求角度,制约市场短期弹性的因素来自于市场景气度调整的幅度、对供给端的信心以及居民收入预期的波动;2)供给角度,拿地收缩意味着供应的数量以及质量有可能会影响需求释放。我们认为2024年施工规模收缩会影响投资修复,预计商品房销售面积/销售金额/新开工面积/竣工面积/房地产投资同比分别为-8.2%/-7.2%/-10%/-3%/-10.1%,但城中村及保障房建设或将形成额外增量。企业:审慎应对市场弱复苏,聚焦核心城市提质增效房企销售方面,6月后百强房企销售增速再次出现同比下滑,1-9月累计同比-11.8%,表现弱于行业。在市场步入调整后,央国企销售增速相对民企仍有优势,但领先幅度从4月的92pct收窄至9月24pct。融资方面,2023年1-9月房地产各融资渠道累计净偿还2112亿元,企业融资有待改善。房地产行业债券到期规模收缩,市场对于部分混合所有制和民营房企现金流关注度提升。投资方面,拿地集中度进一步提升,央国企占比小幅下降,头部房企高度聚焦核心城市。地产新模式:二次房改下的住房双轨制远景新一轮“房改”将视角再度拉回房地产市场的顶层设计,吹响“保障房+商品房”住房双轨制的号角,而完备的保障房供应体系是住房双轨制平稳运行的基石。据我们测算目前保障性住房建设缺口约800-1700万套,我们预测可拉动投资额1.6-4.7万亿元。城中村改造也有望成为推动新模式的抓手,我们预测总建安投资将达到8.81万亿元,不考虑拆整结合,针对被征收人的房票/货币化补偿金额7.79万亿元。此外值得关注的包括逆周期优势凸显的代建行业,以及消费类基础设施REITs的进一步推进,这些都将在地产新模式中迎来机遇。风险提示:行业政策不确定性;基本面下行;部分房企经营风险。(15)(6)41423Nov-22Mar-23Jul-23Oct-23(%)房地产开发房地产服务沪深300免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。2房地产正文目录行业:销售延续弱复苏,分化行情加剧7新房:整体处于弱复苏阶段,市场热度分化明显..8二手房:复苏表现比较亮眼,后续关注其对新房的拉动作用10供给去化:库存有所下降,去化周期有所拉长....12房价:同比降幅有所收窄,高能级城市更具韧性...14土地市场:缩量与分化持续演绎.15300城土地市场:供应同比收窄,成交尚待企稳....15政策:珍贵的再定调,需求端全面宽松稳预期.....21首提适时调整优化房地产政策,适应新的房地产供求关系...21限购:限购放松加快蔓延,部分强二线全域放开限购.....22限贷:一线城市“认房认贷”成过去式.242024年核心判断:销售走势或前低后高,投资预计或延续负增长....26销售:基数效应叠加政策发酵的反应时间,预计明年呈现前低后高走势26投资:施工规模收缩影响投资修复,城中村及保障房建设或将形成额外增量....26企业:审慎应对市场弱复苏,聚焦核心城市提质增效29销售:百强房企弱于行业,调整期央国企销售增速优势收窄29融资:融资空间仍待改善30第一支箭——信贷:开发贷仍为中流砥柱...30第二支箭——债券:中债增为民企发债提供一定支持...31第三支箭——股权:A股方案开始落地.32市场对于房企现金流的关注度有所提升.33企业投资:减量提质,高度聚焦核心城市.....34集中度进一步提升,央国企占比小幅下降...34头部房企的拿地选择:高度聚焦核心城市...36地产新模式:二次房改下的住房双轨制远景...38城中村改造:兼顾多组目标,潜在规模可观.38保障性住房:政策框架愈加清晰完备,双轨制供应体系有望重塑行业格局..40代建:逆周期优势凸显,行业竞争未来或将加剧44消费类基础设施REITs:首批项目渐露头角,商业不动产或迎重估机遇48投资策略:机构仓位