房地产行业专题:23城房产草根调研分析-弱中有强:部分二线城市房产市场有回暖迹象!.pdf
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本报告版权属于安信证券股份有限公司,各项声明请参见报告尾页。12023年11月22日房地产行业专题弱中有强:部分二线城市房产市场有回23城房产草根调研分析证券研究报告投资评级领先大市-A首次评级行业表现资料来源:Wind资讯升幅%1M3M12M相对收益-1.0-7.0-10.7绝对收益0.9-12.5-16.6张立聪分析师SAC执业证书编号:S1450517070005zhanglc@essence.com.cn二线城市限购限贷双放宽,看房人数显著增长:九月以来,全国实施“认房不认贷”政策。与此同时,大部分二线城市放宽了首套房的限购要求,缩小限购区域,降低外地人口购房门槛。目前,部分二线城市的首套房首付比例已从30%降到20%,外围区域基本均已降至20%。这些政策。国庆期间,对23个城市草根调研样本(详见附录)显示,二线城市看房的人同比增加了30%以上(见图1),增幅高过一线城市,也高过三四线城市。我们判断,二线城市工作、生活条件好,居民有一定经济基础,买房需求偏刚性,因而在本轮政策放松后,反应最为积极。二线城市房产市场量升价稳,非中心区尤为明显:我们的样本显示,二线城市九月总体成交量同比上升20.6%,成交价格环比增长0.4%,情况好于其他级别的城市(见图5、6)。尤其在非中心区,成交量同比增长22.6%,价格环比上涨0.7%(见图11、14)。结构上看,二线城市非中心区的优质楼盘、次新二手房卖得最好。我们认为,二线城市非中心区的需求,来自于三个关键因素:人口基数大、地铁覆盖广、房价相对较低。这些因素支撑了购房需求,同时也提高了房产的保值预期。一线城市房产市场仍有可活跃空间:根据调研样本数据显示,一线城市的二手房买卖目前处于观望状态,量稳价跌;但新房买卖表现坚挺,无论是去化率还是价格(见图31、32)。这主要得益于三个方面:1)个别优质新楼盘报价比同等条件的二手房便宜,有套利空间;2)“认房不认贷”有利于想要换房的人)大众对一线城市房价的保值预期高。另外,多元线性回归分析显示,一线城市房市没有出现“钝化”现象,即需要高成交量才能提升价格,市场仍具韧性(见表5、6)。若限购限贷政策进一步放宽,一线城市房市将展现更强的弹性。投资建议:当前部分投资人对房地产的预期趋于悲观。然而,从23城草根调研的结果来看,不同类型的城市情况不尽相同。二线城市的景气已率先恢复。长期来看,随着抑制因素逐步移除,居民真实的购房需求有望释放。当前阶段,在二线城市布局更多的地产、建材、家居、家电企业,风险提示:房产政策变动、调研样本体量有限不足以反应实际情况、-18%-8%2%12%22%32%2022-112023-032023-072023-11房地产沪深300行业专题/房地产本报告版权属于安信证券股份有限公司,各项声明请参见报告尾页。2内容目录1.投资概要.41.1.核心观点.41.2.有别于市场观点.42.房产政策面持续加码,二线城市复苏迹象已现.....52.1.二手房量升价稳,景气度逐步恢复...62.2.非中心区新房去化步伐加快,静待需求全面释放...92.3.二线城市非中心区崛起绝非偶然....123.一线城市房产市场仍有发力空间,韧性十足153.1.二手房挂盘激升,新房表现稳健....153.2.一线城市房产量价转换能力依旧强劲164.风险提示175.附录....18图表目录图1.九月看房人数同比(n=91)6图2.九月看房人数同比均值中心区VS非中心区(n=91)...6图3.成都市房产中介调研6图4.上海市房产中介调研6图5.九月成交量同比(n=91)..7图6.九月成交价格环比(n=91)7图7.朝阳市房产中介调研7图8.泰州市房产中介调研7图9.九月成交量同比均值中心区VS非中心区(n=91).....8图10.九月中心区成交量同比(n=60).8图11.九月非中心区成交量同比(n=31).....8图12.九月成交价格环比均值中心区VS非中心区(n=91)..8图13.九月中心区成交价格环比(n=61).....9图14.九月非中心区成交价格环比(n=30)...9图15.九月非中心区楼盘去化率环比(n=46).9图16.九月非中心区楼盘成交价格环比(n=46).....9图17.成都市售楼处调研10图18.广州市售楼处调研10图19.九月中心区楼盘去化率环比(n=62)..10图20.九月中心区楼盘成交价格环比(n=62)10图21.首套房贷款利率(n=67)11图22.二套房贷款利率(n=67)11图23.2022调研城市GDP增速..12图24.中国一线及国际重要城市中心区房价对比....12图25.2022年24座GDP过万亿城市常住人口净流入(万人).13图26.各线调研城市2022年人均可支配收入(元).13图27.中国部分及国际重要城市房价收入比中心区VS非中心区...14图28.中国部分及国际重要城市非中心区房价对比(元㎡).....15图29.九月挂盘量环比(n=91)15行业专题/房地产本报告版权属于安信证券股份有限公司,各项声明请参见报告尾页。3图30.九月挂盘量环比均值中心区VS非中心区(n=91)...15图31.九月楼盘去化率环比(n=108).16图32.九月楼盘成交价格环比(n=108).....16图33.上海市售楼处调研16图34.酒泉市售楼处调研16图35.调研范围(蓝色为调研覆盖省份)....18图36.调研房产中介分布18图37.调研售楼处分布..18图38.调研银行分布....19表1:23座调研城市限购限贷政策.....5表2:参数估算值(城市分类code=1/2/3,分别对应一线/二线/三四线,).....11表3:参数估算值(二线城市新房,是否国企=0/1,分别对应民企/国企,n=15).11表4:中国部分及国际重要城市中心区VS非中心区房价收入比测算.....14表5:系数摘要(房产中介样本-一线城市,).17表6:系数摘要(房产中介样本-一线城市中心区,).17表7:房产中介样本(合计:,一线:n=27,二线:n=16,三四线:n=48).19表8:售楼处样本(合计:,一线:n=25,二线:n=18,三四线:n=78)..20表9:银行样本(合计:,一线:n=18,二线:n=14,三四线:n=35)....22行业专题/房地产本报告版权属于安信证券股份有限公司,各项声明请参见报告尾页。41.投资概要1.1.核心观点2023年9月30日至10月7日,安信证券研究中心对全国23座城市进行了房产草根其中包括北、上、广、深4座一线城市,4座省会二线城市,以及15座三四线城市,详细考察了91个房产中介,个售楼处,67个银行网点。根据调研样本数据显示,二线城市在近期限购限贷双放宽的前提下,整体市场景气度已经逐步恢复,且从GDP增速、人口流动、房价收入比等指标证实了二线城市最具备性价比且潜力十足。两类区域值得留意:⚫人口基数相对较小、人均收入较高的二线城市:如长沙,由于GDP基数相对头部二线或以上,且处于人口快速涌入的阶段,⚫人口体量较大的二线城市优质非中心区:如成都、重庆,这样的城市非中心区性价比高且选择面广。而对于一线城市,虽然GDP增速已经过高