房地产行业专题：23城房产草根调研分析-弱中有强：部分二线城市房产市场有回暖迹象！.pdf
本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。12023年11月22日房地产行业专题弱中有强：部分二线城市房产市场有回23城房产草根调研分析证券研究报告投资评级领先大市-A首次评级行业表现资料来源：Wind资讯升幅%1M3M12M相对收益-1.0-7.0-10.7绝对收益0.9-12.5-16.6张立聪分析师SAC执业证书编号：S1450517070005zhanglc@essence.com.cn二线城市限购限贷双放宽，看房人数显著增长：九月以来，全国实施“认房不认贷”政策。与此同时，大部分二线城市放宽了首套房的限购要求，缩小限购区域，降低外地人口购房门槛。目前，部分二线城市的首套房首付比例已从30%降到20%，外围区域基本均已降至20%。这些政策。国庆期间，对23个城市草根调研样本（详见附录）显示，二线城市看房的人同比增加了30%以上（见图1），增幅高过一线城市，也高过三四线城市。我们判断，二线城市工作、生活条件好，居民有一定经济基础，买房需求偏刚性，因而在本轮政策放松后，反应最为积极。二线城市房产市场量升价稳，非中心区尤为明显：我们的样本显示，二线城市九月总体成交量同比上升20.6%，成交价格环比增长0.4%，情况好于其他级别的城市（见图5、6）。尤其在非中心区，成交量同比增长22.6%，价格环比上涨0.7%（见图11、14）。结构上看，二线城市非中心区的优质楼盘、次新二手房卖得最好。我们认为，二线城市非中心区的需求，来自于三个关键因素：人口基数大、地铁覆盖广、房价相对较低。这些因素支撑了购房需求，同时也提高了房产的保值预期。一线城市房产市场仍有可活跃空间：根据调研样本数据显示，一线城市的二手房买卖目前处于观望状态，量稳价跌；但新房买卖表现坚挺，无论是去化率还是价格（见图31、32）。这主要得益于三个方面：1）个别优质新楼盘报价比同等条件的二手房便宜，有套利空间；2）“认房不认贷”有利于想要换房的人）大众对一线城市房价的保值预期高。另外，多元线性回归分析显示，一线城市房市没有出现“钝化”现象，即需要高成交量才能提升价格，市场仍具韧性（见表5、6）。若限购限贷政策进一步放宽，一线城市房市将展现更强的弹性。投资建议：当前部分投资人对房地产的预期趋于悲观。然而，从23城草根调研的结果来看，不同类型的城市情况不尽相同。二线城市的景气已率先恢复。长期来看，随着抑制因素逐步移除，居民真实的购房需求有望释放。当前阶段，在二线城市布局更多的地产、建材、家居、家电企业，风险提示：房产政策变动、调研样本体量有限不足以反应实际情况、-18%-8%2%12%22%32%2022-112023-032023-072023-11房地产沪深300行业专题/房地产本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。2内容目录1.投资概要.41.1.核心观点.41.2.有别于市场观点.42.房产政策面持续加码，二线城市复苏迹象已现.....52.1.二手房量升价稳，景气度逐步恢复...62.2.非中心区新房去化步伐加快，静待需求全面释放...92.3.二线城市非中心区崛起绝非偶然....123.一线城市房产市场仍有发力空间，韧性十足153.1.二手房挂盘激升，新房表现稳健....153.2.一线城市房产量价转换能力依旧强劲164.风险提示175.附录....18图表目录图1.九月看房人数同比（n=91）6图2.九月看房人数同比均值中心区VS非中心区（n=91）...6图3.成都市房产中介调研6图4.上海市房产中介调研6图5.九月成交量同比（n=91）..7图6.九月成交价格环比（n=91）7图7.朝阳市房产中介调研7图8.泰州市房产中介调研7图9.九月成交量同比均值中心区VS非中心区（n=91）.....8图10.九月中心区成交量同比（n=60）.8图11.九月非中心区成交量同比（n=31）.....8图12.九月成交价格环比均值中心区VS非中心区（n=91）..8图13.九月中心区成交价格环比（n=61）.....9图14.九月非中心区成交价格环比（n=30）...9图15.九月非中心区楼盘去化率环比（n=46）.9图16.九月非中心区楼盘成交价格环比（n=46）.....9图17.成都市售楼处调研10图18.广州市售楼处调研10图19.九月中心区楼盘去化率环比（n=62）..10图20.九月中心区楼盘成交价格环比（n=62）10图21.首套房贷款利率（n=67）11图22.二套房贷款利率（n=67）11图23.2022调研城市GDP增速..12图24.中国一线及国际重要城市中心区房价对比....12图25.2022年24座GDP过万亿城市常住人口净流入(万人).13图26.各线调研城市2022年人均可支配收入（元）.13图27.中国部分及国际重要城市房价收入比中心区VS非中心区...14图28.中国部分及国际重要城市非中心区房价对比（元㎡）.....15图29.九月挂盘量环比（n=91）15行业专题/房地产本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。3图30.九月挂盘量环比均值中心区VS非中心区（n=91）...15图31.九月楼盘去化率环比（n=108）.16图32.九月楼盘成交价格环比（n=108）.....16图33.上海市售楼处调研16图34.酒泉市售楼处调研16图35.调研范围（蓝色为调研覆盖省份）....18图36.调研房产中介分布18图37.调研售楼处分布..18图38.调研银行分布....19表1：23座调研城市限购限贷政策.....5表2：参数估算值（城市分类code=1/2/3，分别对应一线/二线/三四线，）.....11表3：参数估算值（二线城市新房，是否国企=0/1,分别对应民企/国企，n=15）.11表4：中国部分及国际重要城市中心区VS非中心区房价收入比测算.....14表5：系数摘要（房产中介样本-一线城市，）.17表6：系数摘要（房产中介样本-一线城市中心区，）.17表7：房产中介样本（合计：，一线：n=27，二线：n=16，三四线：n=48）.19表8：售楼处样本（合计：，一线：n=25，二线：n=18，三四线：n=78）..20表9：银行样本（合计：，一线：n=18，二线：n=14，三四线：n=35）....22行业专题/房地产本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。41.投资概要1.1.核心观点2023年9月30日至10月7日，安信证券研究中心对全国23座城市进行了房产草根其中包括北、上、广、深4座一线城市，4座省会二线城市，以及15座三四线城市，详细考察了91个房产中介，个售楼处，67个银行网点。根据调研样本数据显示，二线城市在近期限购限贷双放宽的前提下，整体市场景气度已经逐步恢复，且从GDP增速、人口流动、房价收入比等指标证实了二线城市最具备性价比且潜力十足。两类区域值得留意：⚫人口基数相对较小、人均收入较高的二线城市：如长沙，由于GDP基数相对头部二线或以上，且处于人口快速涌入的阶段，⚫人口体量较大的二线城市优质非中心区：如成都、重庆，这样的城市非中心区性价比高且选择面广。而对于一线城市，虽然GDP增速已经过高
