房地产行业动态点评：一线城市金融支持再强化.pdf
免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1证券研究报告房地产一线城市金融支持再强化华泰研究房地产开发增持(维持)房地产服务增持(维持)研究员陈慎SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834chenshen@htsc.com+(86)2128972228研究员刘璐SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825liulu015507@htsc.com+(86)2128972218研究员林正衡SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046linzhengheng@htsc.com+(86)2128972087联系人陈颖SACNo.S0570122050022chenying019881@htsc.com+(86)75582492388联系人戚康旭SACNo.S0570122120008qikangxu@htsc.com+(86)2128972228重点推荐股票名称股票代码目标价(当地币种)投资评级城建发展600266CH9.03买入建发股份600153CH13.27买入滨江集团002244CH12.51买入万科A000002CH14.80买入越秀地产123HK11.70买入建发国际集团1908HK25.62买入华润置地1109HK46.62买入中国海外发展688HK26.88买入华润万象生活1209HK47.46买入中海物业2669HK12.50买入保利物业6049HK56.85买入招商积余001914CH16.79买入万物云2602HK39.58买入滨江服务3316HK30.18买入资料来源：华泰研究预测2023年12月14日│中国内地动态点评京沪新政有望带动当地市场改善和全国市场的预期修复12月14日，北京、上海进一步优化地产政策，调整普宅认定标准、下调首付比例、下调房贷利率，核心区和非核心区实施差异化政策。本次地产新政，是京沪继9月1日放松“认房又认贷”之后，再次对地产政策做出优化，至此一线城市均已完成至少两轮地产政策松绑。参考深圳新政后表现，京沪新政有望带动当地房地产市场改善，为全国市场的预期修复注入信心。我们继续推荐在核心城市拥有较多布局和资源优势的公司。京沪出台多项举措促进刚性和改善性需求释放根据京沪政府官网，北京新政包括：1、降低首付比例：首套房调降5-10pct，二套房调降10-40pct，相对更利好改善需求；2、调整普宅标准：建筑面积略有提升（140平至144平），各环线成交单价标准上调115%/105%/89%，并且取消总价限制，调整后全市普宅占比提升至七成左右，更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠；3、降低房贷利率；4、延长房贷年限。上海新政包括：1、降低首付比例：首套房调降5pct，二套房调降0-30pct，相对更利好改善需求；2、调整普宅标准：建筑面积略有提升，并且直接取消了各环线总价限制，更多中心城区住宅将被纳入普宅范畴；3、降低房贷利率。一线城市均已完成至少两轮政策松绑，后续或仍存政策空间本次地产新政，是京沪继9月1日放松“认房又认贷”之后，再次对地产政策做出优化，至此一线城市均已完成至少两轮地产政策松绑。从最新政策的宽松程度来看，广州>深圳>上海>北京。上海相比北京，普宅标准更为宽泛，房贷利率更低；深圳相比上海，核心区二套房首付比例更低；广州是唯一解除非核心区限购的一线城市，此外非户籍社保满2年即可购房、首套房标准更为宽泛、增值税征免年限已从5年调至2年。这意味着北京、上海、深圳或仍存一定政策空间，同时广州核心区限购亦未松绑，我们预计后续仍可随市场变化相机抉择，确保房地产市场平稳健康发展。参考深圳市场，京沪新政有望带动当地市场改善和全国市场的预期修复京沪房地产市场在9月脉冲反弹后，10月起又遇波折，同时房价也面临一定压力。根据贝壳的数据，11月京沪二手房成交价格环比-3.2%/-4.9%、同比-7.3%/-13.8%。本次政策调整后，参照深圳近期再次优化地产政策后的市场表现，我们预计京沪市场也有望呈现改善。根据贝壳的数据，深圳在11月22日调整二套房首付比例和普宅标准后，新房和二手房经纪人预期指数均迎来显著反弹，连续三周站上荣枯平衡线；根据中原地产的数据，新政后首周深圳中原二手房带看环比+33%，新房/二手房成交环比+160%/27%。投资建议重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、万物云、滨江服务。风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2房地产12月14日，北京、上海均以五部门联合发文的形式进一步优化地产政策，调整普宅认定标准、下调首付比例、下调房贷利率，核心区和非核心区实施差异化政策。本次地产新政，是京沪继9月1日放松“认房又认贷”之后，再次对地产政策做出优化，至此一线城市均已完成至少两轮地产政策松绑。参考深圳新政后表现，京沪新政有望带动当地房地产市场企稳反弹，为全国市场的预期修复注入信心。我们继续推荐在核心城市拥有较多布局和资源优势的公司，重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务。北京出台四大举措促进刚性和改善性需求释放本次北京政策调整主要内容包括：1、降低首付比例：首套房不低于30%，二套房位于城六区/非城六区的分别不低于50%/40%；此前北京首付比例与普宅标准挂钩，首套房普宅/非普不低于35%/40%，二套房普宅/非普不低于60%/80%，本次对于首付比例的调降幅度，首套房在5-10pct、二套房在10-40pct，相对更利好改善需求。2、调整普宅标准：同时满足容积率1.0以上、单套建筑面积144平以下、5环内/5-6环/6环外成交价格在85000/65000/45000元/平以下的住房视为普宅；相比此前一直沿用的2014年标准，建筑面积略有提升（此前为140平），各环线成交单价标准上调115%/105%/89%，并且取消总价限制，调整后全市普宅占比提升至七成左右（来源：北京住建委官网），更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠。3、降低房贷利率：城六区首套房/二套房贷款利率下调至LPR+10/60bp，即4.30%/4.80%；非城六区下调至LPR+0/55bp，即4.20%/4.75%，此前首套房/二套房贷款利率为4.75%/5.25%。4、延长房贷年限：从最长25年延长至30年。上海亦出台三大举措本次上海政策调整主要内容包括：1、降低首付比例：首套房不低于30%，二套房不低于50%、外围区域（自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）不低于40%；此前上海首付比例为首套房不低于35%，二套房普宅/非普不低于50%/70%，首套房调降5pct，二套房调降0-30pct，相对更利好改善需求。2、调整普宅标准：需同时满足1）五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧
