房地产行业月报：基本面仍待改善，静待政策效果显现.pdf

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1证券研究报告房地产基本面仍待改善，静待政策效果显现华泰研究房地产开发增持(维持)房地产服务增持(维持)研究员陈慎SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834chenshen@htsc.com+(86)2128972228研究员刘璐SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825liulu015507@htsc.com+(86)2128972218研究员林正衡SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046linzhengheng@htsc.com+(86)2128972087联系人陈颖SACNo.S0570122050022chenying019881@htsc.com+(86)75582492388行业走势图资料来源：Wind，华泰研究重点推荐股票名称股票代码目标价(当地币种)投资评级城建发展600266CH9.03买入建发股份600153CH13.27买入滨江集团002244CH12.51买入万科A000002CH14.80买入越秀地产123HK11.70买入建发国际集团1908HK25.62买入华润置地1109HK46.62买入中国海外发展688HK26.88买入中海物业2669HK12.50买入保利物业6049HK56.85买入华润万象生活1209HK47.46买入招商积余001914CH16.79买入万物云2602HK39.58买入滨江服务3316HK30.18买入资料来源：华泰研究预测2023年12月15日│中国内地行业月报地产基本面仍待改善，静待政策效果显现11月房地产基本面继续承压：投资仍待改善，新开工在基数效应下同比由降转升，竣工升幅收窄；销售量价延续调整，/金额累计同比降幅有所扩大；房企融资情况边际修复，但现金流仍存在一定压力。但行业积极信号有所增加，贝壳经纪人信心指数回升，需求端政策再度加码，我们期待更多城市更好落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同投资仍待改善，基数效应下新开工同比由降转升11月房地产开发投资同比下滑10.6%，降幅较10月收窄0.7个百分点。土地市场，竣工端升幅下降：1、11月300城住宅类土地供给同比下降14%（10月-32%），成交建面同比下降18%（10月-25%），溢价率与流拍率有所上升，土地市场呈现分化状态，房企拿地优中选优；2、11月新开工面积同比上升4.9%，较10月扩大26.0pct，主要系去年基数较低；1-11月施工面积同比下滑10月收窄0.1pct。3、竣工面积同比保持双位数增长，11月竣工面积同比上升12.2%，较10月收窄1.1pct。销售量价延续调整，11月以来房地产销售量价延续调整。2023年11月全国商品房销售面积同比下滑11月累计同比降幅持续扩大。同时房价继续调整，70城新房价格指数同比下降0.7%，降幅较10月扩大0.1pct，环比下降0.4%，降幅较10月持平；70城二手房价格指数同比下降3.7%，降幅较10月扩大0.3pct，环比下降0.8%，降幅较10月扩大0.2pct。但市场积极信号有所增加。一方面，贝壳KMI指数显示市场前端经纪人信心有所回升。另外，京沪跟进支持合理住房需求，一线城市需求端政策再度宽松，有望向市场注入信心。房企融资边际修复，但现金流仍存在一定压力2023年11月全国房地产开发企业到位资金同比下滑8.7%，较10月收窄8.1pct。具体来看：1、11月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑16.6%、13.9%，降幅较10月收窄2.0、1.0pct；2、国内贷款同比上升7.3%；自筹资金下降8.3%，较10月收窄9.4pct。3、国内贷款与开发投资完成额增速差继续收窄。房企融资边际修复，但现金流仍存在一定压力，1-11月，房地产开发企业到位资金累计同比下降13.4%。中央金融工作会议指出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，中央经济工作会议再次强调与部署，我们期待后续融资支持持续落地，进一步缓解房企现金流压力。投资建议重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、万风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。(29)(20)(11)(1)8Dec-22Apr-23Aug-23Dec-23(%)房地产开发房地产服务沪深300免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2房地产正文目录投资仍待改善，基数效应下新开工同比由降转升...3开发投资仍待改善.3新开工同比由降转升，竣工同比升幅收敛.4销售量价延续调整，但6房企融资边际修复，但现金流仍存在一定压力.....10投资建议...13风险提示..15免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。3房地产投资仍待改善，基数效应下新开工同比由降转升2023年11月全国房地产开发投资同比下滑10.6%，降幅较10月收窄0.7个百分点。土地市场供应与成交同比降幅均有所收窄；开工端单月同比由降转升，竣工端升幅下降。1）11月300城住宅类土地供给与成交建面同比降幅均收窄，溢价率有所回升，流拍率下降14%（10月-32%），1-11月累计同比下滑23%（1-10月-25%）；住宅类土地成交建面同比下滑25%），其中一线、二线、三四线分别同比-73%、+2%、-23%，累计同比下滑10月-31%）；住宅类土地成交金额同比下滑12%（10月-8%），其中一线、二线、三四线分别同比-70%、+18%、-24%，累计同比下滑22%（1-10月-23%）；住宅类土地成交溢价率为4.3%（10月3.6%），流拍率为13.0%（10月11.8%）。2）11月新开工面积同比上升4.9%，较10月扩大26.0pct，同比由降转升11月300城住宅类土地成交建面分别同比-35%/-29%。施工面积方面，2023年1-11月施工面积同比下滑7.2%，降幅较1-10月收窄0.1pct。3）11月竣工面积同比上升12.2%，升幅较10月收窄1.1pct。销售尚未完全企稳，房企现开发投资仍待改善2023年1-11月全国房地产开发投资累计完成额为10.4万亿元，累计同比下降9.4%。其中住宅开发投资累计完成额为7.9万亿元，累计同比下降9.0%。2023年11月全国房地产开发投资当月完成额为0.8万亿元，同比下降10.6%，环比下降6.1%。其中住宅开发投资完成额为0.6万亿元，同比下降11.3%，环比下降7.2%。图表1：全国房地产开发投资累计完成额图表2：全国房地产开发投资完成额当月值资料来源：国家统计局，华泰研究资料来源：国家统计局，华泰研究-15%-10%-5%0%5%10%15%02468101214162017201820192020202120221-11M23房地产开发投资累计完成额（万亿元，左轴）累计同比（右轴）-20%0%20%40%60%80%100%120%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,