房地产行业第50周周报：新房二手房成交同环比均改善；京沪购房政策大力度放松.pdf

房地产|证券研究报告—行业周报2023年12月19日强于大市相关研究报告《京沪房地产政策调整点评：京沪房地产信贷政策、普宅标准同步放松，市场信心有望提振带动成交复苏》（2023/12/15）《房地产行业2023年10月70个大中城市房价数据点评：70城房价环比降幅扩大，二线城市新房房价环比跌幅收窄》（2023/11/16）《房地产行业2023年1-10月统计局数据点评：房价止跌带动销售额同比降幅持续收窄；投资与新开工持续承压》（2023/11/15）《房地产行业2023年9月70个大中城市房价数据点评：70呈房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长》(2023/10/20)《房地产行业2023年1-9月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压》（2023/10/18）《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超7亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6）中银国际证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格房地产行业证券分析师：夏亦丰(8621)20328348yifeng.xia@bocichina.com证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005证券分析师：许佳璐(8621)20328710jialu.xu@bocichina.com证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002房地产行业第50周周报（12月9日-12月15日）新房二手房成交同环比均改善；京沪购房政策大力度放松新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；二手房成交面积环比降幅收窄，同比增幅扩大；土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升。核心观点新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。40城新房成交面积为288.4万平方米，环比上涨6.4%，环比涨幅较上周扩大了30.5百分点，同比下降24.0%，同比降幅较上周减少了5.4个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为27.0%、4.5%、-3.6%，同比增速分别为-22.7%、-14.1%、-44.9%。一、二线城市同比降幅较上周分别缩小了15.1、10.0个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了12.5个百分点。二手房成交面积环比降幅收窄，同比增幅扩大。18个城市成交面积为167.8万平方米，环比下降0.1%，环比降幅较上周减小了6.9个百分点，同比上涨19.5%，同比增幅较上周增加了1.9个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为-9.3%、0.5%、6.2%，同比增速分别为47.7%、3.1%、36.6%。一线城市同比增幅较上周缩小了2.7个百分点，二、三四线城市同比增幅较上周分别扩大了1.5、10.0个百分点。新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为10118万平方米，环比增速为0.6%，同比增速为-4.2%。去化周期为19.1个月，环比提升0.1个月，同比提升3.3个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.3、16.9、60.1个月，一线城市环比增加0.4个月，二、三四线城市环比分别降低0.6、2.0个月，一、二、三四线城市同比分别提升0.9、6.2、32.3个月。土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建筑面积为7209.5万平方米，环比上涨11.9%，同比下降20.1%；成交土地总价为1520.5亿元，环比上涨17.8%，同比下降30.3%；成交土地楼面均价为2109.1元/平，环比上涨5.2%，同比下降12.8%；百城成交土地溢价率为5.0%，环比上涨1.8个百分点，同比上涨2.0个百分点。本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为164.1亿元，环比上升9.5%。总偿还量为145.6亿元，同比上升139.5%（前值：15.1%），环比上升116.3%；净融资额为18.5亿元。板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为1.1%，较上周上升4.8pct，房地产行业相对收益为2.8%，较上周上升4.1pct。房地产板块PE为11.30X，较上周下降0.11X。北上资金对公用事业、汽车、房地产加仓金额较大，分别为7.63、4.71、3.40亿元。对房地产的持股占比变化为-0.04%（上周为-0.79%），净买入3.40亿元（上周净卖出0.75亿元）。投资建议行业需求及融资端政策均明显发力。一方面，本周召开的中央经济工作会议是六年来首次未提“房住不炒”，让房地产市场回归平稳的真实需求是有必要的；同时，高度重视“房地产风险的防范与化解”、“不同所有制房企的合理融资需求”，给市场注入了一定的信心，缓解了部分对于民营房企和出险房企的连环信用恐慌。另一方面，本周京沪购房政策同步调整，力度较大，有望进一步释放购买需求，也将对整体房地产市场信心的重塑和预期回升具有积极作用。我们认为，短期京沪政策应该能有明显效果，基于城市基本面更好、政策超6年未调整过等因素，预期持续时间与深圳相比更久一些，但中长期看，居民对收入和房价预期的扭转才能使宽松政策起到更好的叠加效用。从行业基本面来看，本周统计局公布了行业月度数据：1）11月全国商品房销售面积同比降幅收窄，但住宅降幅持续扩大，市场仍处于筑底阶段；低基数下，11月新开工同比增速虽然转正、地产投资边际改善，但实际房企开工与投资的积极性整体仍然较弱。2）11月70大中城市新房价格环比下降0.4%，连续六个月持续下滑；二手房价格环比下降0.8%，连续七个月持续下滑。我们认为，基于行业基本面仍然承压，房价仍面临下行压力，行业供需端政策预计将持续发力，不过其落地效果以及效果持续性仍需要一段时间的验证与观察。现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。风险提示房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。2023年12月19日房地产行业第50周周报（12月9日-12月15日）2目录1重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪..61.1重点城市新房成交情况跟踪.....61.2重点城市新房库存情况跟踪....71.3重点城市二手房成交情况跟踪82百城土地市场跟踪...102.1百城成交土地（全类型）市场情况跟踪.102.2百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪123本周行业政策梳理..144本周板块表现回顾...165本周重点公司公告...196本周房企债券发行情况.207投资建议.228风险提示.239附录...242023年12月19日房地产行业第50周周报（12月9日-12月15日）3图表目录图表1.40个城市新房成交套数为2.8万套，环比上升7.9%，同比下降19.4%.....6图表2.40城新房成交面积为288.4万平方米，环比上涨6.4%，同比下降24.0%.6图表3.一、二、三四线城市新房成交套数环比增速分别6为29.4%、3.3%、-0.4%.6图表4.一、二