房地产行业：配售型保障房的新年开局隐含哪些线索？.pdf
%%%%%%%%research.95579.com1请阅读最后评级说明和重要声明丨证券研究报告丨行业研究丨专题报告丨房地产[Table_Title]配售型保障房的新年开局隐含哪些线索？报告要点[Table_Summary]低价配售型保障房难免分流商品房市场，但程度取决于体量和区位；从首批落地城市看，土地和激励约束下，不可能都选择优质地段，体量上深圳仍是先锋，其余则相对可控。行业仍在寻找新均衡，但量的急跌阶段正在过去，Q2开始跌幅会逐步收敛，并且在下半年某个时点回归正负零，只是价格仍有结构性压力。建议关注具备产品力的供给侧胜出型房企，以及具备稳定现金流的国央企物业龙头和优质代建龙头。此外，亦需关注直接受益于“三大工程”的相关标的。分析师及联系人[Table_Author]刘义SAC：S0490520040001%%%%%%%%research.95579.com2请阅读最后评级说明和重要声明丨证券研究报告丨更多研报请访问长江研究小程序房地产cjzqdt11111[Table_Title2]配售型保障房的新年开局隐含哪些线索？行业研究丨专题报告[Table_Rank]投资评级看好丨维持[Table_Summary2]2023年8月国常会发布《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发[2023]14号文），加速建设配售型保障房被提上日程。新年以来，多个城市的配售型保障房项目陆续开工，哪些城市走在前面？从首批落地项目来看，又具备哪些微观特征？对后续商品房市场有多大影响？配售型保障房政策的内涵是补短板和规范化我国住房双轨制的供应体系由来已久，配售型保障房也并非新鲜事物，而是对过往住房建设的补短板和保障住房的规范化；过去二十年，住房双轨制过于偏重商品端，基本居住权利的公平性有待提高，且保障房建设品类众多，不利于统一管理。配售型保障房是新一轮保障房建设重点拓展的新路子，对过去的众多品类进行统一和规范，按保本微利原则配售，一个家庭限购一套，实施严格的封闭管理，与商品房市场充分隔离。近半年来，各地均在推进和上报相关项目。各地配售型保障房的筹建进度如何？据不完全统计，目前已有福州、深圳、广州等地的项目动工建设，成都、沈阳、大连、南宁等地也公布了今年的筹建计划。深圳首批13个项目已于去年底集中开工，合计1万套；广州2024年计划筹建12个项目，合计1万套，其中，新开工的8个项目0.46万套，其余4个项目是其他政策性住房存量转化而来。福州已初步选址8个地块，约1.24万套，其中，滨海双龙新居项目在全国率先开工；上述其他几个二线城市今年筹建计划基本在0.2-0.5万套量级。配售型保障房对商品房市场影响有多大？体量有多大？深圳近年来配售型保障房建设体量一直较大，据不完全统计，2022-2023年均有近1.5万套量级，占一手商品住宅销量的40%以上，按最新披露的首批1万套测算，相当于去年新房销量的近30%，对商品房市场的影响依然较大。广州如果只算新开工的0.46万套，占2023年新房销量的6%，如果包括存量项目转化，合计1万套占新房销量的13%。二线城市里，福州首批选址项目占新房销量的22%，但未必在一年内全部开发；大连筹建套数占新房销量的11%，成都、沈阳、南宁等地占新房销量个位数百分比；从首批落地城市来看，深圳配售型保障房建设体量仍较大，而其他城市占比相对可控。区位又如何？深圳项目有一半分布在南山、福田、龙华等相对优质区位；广州项目均位于天河、海珠等核心区或番禺、黄埔等近郊区；项目选址不可能地段绝佳，但整体交通便利、配套齐全，多强调“职住平衡”，符合中低收入和新人才群体。定价打几折？深圳首批项目容积率4.28，套均76平，每平总投资仅1.65万，保本微利原则下低价配售可期，此前其他配售型保障房定价基本在周边商品房的5折左右；福州已开工的滨海新区双龙新居项目，每平总投资仅0.46万，保本微利原则下低价配售也可期。投资建议：估值已调整至长期均衡区间，关注优质开发龙头和弱周期标的低价配售型保障房难免分流商品房，但程度取决于体量和区位；从首批落地城市看，土地和激励约束下，不可能都选择优质地段，体量上深圳仍是先锋，其余则相对可控。行业仍在寻找新均衡，但量的急跌阶段正在过去，Q2开始跌幅会逐步收敛，并且在下半年某个时点回归正负零，只是价格仍有结构性压力。建议关注具备产品力的供给侧胜出型房企，以及具备稳定现金流的国央企物业龙头和优质代建龙头。此外，亦需关注直接受益于“三大工程”的相关标的。风险提示1、销售表现持续低于预期。2、房价下跌导致量价负反馈。3、配售型保障房分流商品房。市场表现对比图(近12个月)资料来源：Wind相关研究[Table_Report]•《下行周期的均衡估值在哪儿？——基于贴现模型的中长期探讨》2024-01-22•《高股息或可以让高信用房企股价提前见底——房地产行业周度观点更新》2024-01-21•《下行周期当中的结构性差异——2023年12月70城房价数据点评》2024-01-19-35%-23%-11%1%2023/12023/52023/92024/1房地产沪深300指数2024-01-23%%%%%%%%research.95579.com3请阅读最后评级说明和重要声明3/5行业研究|专题报告图1：近期各地配售型保障房的筹建情况资料来源：各地政府网站，长江证券研究所城市时间状态筹建目标/现状共性措施广州2024/1/152024年，广州筹建的配售型保障性住房共涉及12个项目（1万套），其中新开工项目8个（4600多套），通过存量房源转化4个项目。1月13日，首个配售型保障性住房项目中新广州知识城的何棠下项目已正式动工，占地面积约4000平方米，周边教育、交通、医疗等配套较为完善，预计2026年5月完成建设，建成后可供应房源超200套。深圳2023/12/28深圳市首批13个配售型保障性住房集中开工，总用地面积17.7万平方米，配售型保障性住房建设面积75.7万平方米，总投资约125亿元，房源合计1万余套，项目周边交通、教育、商业等配套较为完善。福州2023/12/11目前，福州市保障房初步选址8个地块，规划总建筑面积109万平方米，总套数约1.24万套，其中，滨海双龙新居项目已开工，长乐区鹤上项目正在办理土地收储，四城区6个项目正在办理前期相关手续。滨海双龙新居项目是全国率先开工建设的新建配售型保障性住房，总建筑面积5.56万平方米，总套数701套，均为45-75平小户型。该项目总投资2.54亿元，来源为通过企业自筹资金加国开行贷款。2023年12月11日，国开行向福州市双龙新居保障性住房项目授信的2.02亿元并发放首笔贷款1000万，预计2026年12月建成，这是全国第一笔落地的配售型保障性住房开发贷款。南宁2023/12/5按以需定建的原则，南宁市紧盯“净地出让”和“资金平衡”两个重点，已汇总梳理出配售型保障性住房先导项目7个、住房7200套，总投资约39亿元，其中2024年计划建设住房4000套。成都2024/1/16省住建厅消息，2024年将指导成都市抓好5000套配售型保障性住房的开工建设。沈阳2024/1/102024年计划筹集配售型保障性住房2200套。大连2024/1/920
