城中村改造的市场规模和参与机会.pdf

0“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城中村改造的市场规模和参与机会北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台1城中村改造在国内超大特大城市具有迫切需求城中村是指农村村落在城市化进程中，空间上已经处在城市建成区范围内或者边缘地带，失去或基本失去耕地，但是并未彻底完成拆迁转居，仍然保留了部分集体用地和集体经济组织的村庄。p城中村改造分类《广州市城中村改造条例》所称城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已转为国有、已完成撤村改制，但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。u住建部：2023年10月12日，住建部对超大特大城市城中村改造提出了具体政策落实措施，提出城中村改造分三类推进实施：第一类是符合条件的实施拆除新建，第二类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。u广东省住房政策研究中心：具备条件的，即资金能平衡、群众改造意愿强烈、土地及物业权属清晰的城中村将实施拆除新建；不具备条件的，不硬上，以守住安全底线为原则，常态化开展整治提升，逐步解决问题的基础上再实施改造。u深圳：拆除新建类项目鼓励实施区域统筹和成片开发，在城中村空间范围的基础上将周边低效用地一并纳入实施改造；整治提升（含拆整结合）类项目，拆整结合类改造可按照规划采取“整治提升+局部拆建”方式实施。p城中村概念分类拆除新建拆整结合整治提升2“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城中村改造有助于超大特大城市的高质量发展临近产业园与办公区，流动人口聚居，超过本地人口，给社会管理带来极大的困难。人口倒挂现象严重城中村承载力不足，导致出现私搭乱建现象严重、基础设施薄弱、环境卫生恶劣、安全隐患较多等一系列问题。违建大量出现安全隐患大城中村所在区域村庄和城市建设区交错，城市管理和村镇管理交叉，管理边界不清，同时存在很多管理真空。城市管理和村镇管理衔接不畅城中村存在大量的社会问题，具有三大特征：人口倒挂现象严重；违建大量出现，安全隐患大；城市管理和村镇管理衔接不畅。城中村改造对于超大特大城市的长远发展，是一个亟待解决的难题。外来人口众多私搭乱建环境恶劣五小行业无序发展“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台3城中村改造未来5年的市场规模预计超过10万亿l根据各城市政府网站发布的相关资料，已有14个城市披露了城中村改造计划，改造面积约13.4亿平方米，总投资额达8.2万亿元。l根据我们对符合城中村改造政策的29个城市的统计，符合城中村、城边村性质的村庄（村委会）共计约2000个。l2024年，纳入城中村改造的城市有望由城区常住人口超过300万的城市扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，由35个扩大至52个。预计以上城市城中村总数量可达3000个。64南宁61厦门59太原87贵阳18乌鲁木齐95宁波28无锡89福州46长春98南昌100常州98上海27重庆62北京44广州95东莞92西安65郑州67成都72天津74武汉68杭州36南京59济南49合肥50沈阳50青岛68长沙68哈尔滨4“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城中村改造资金来源趋于多元化，社会资金的占比更高包括中央财政补助和省、市、区级财政安排的专项资金。城中村改造财政资金主要来源是改造区域土地出让等新增的财政收入中可统筹部分。专项债专项债投向领域之一为保障性安居工程，应为有一定收益的公益性项目，主要包括城镇老旧小区改造、保障性租赁住房、公共租赁住房等。金融机构融资政策性银行和商业银行可为城中村改造提供贷款支持。拆除新建比例较高的城中村项目，乘数效应较强，对地产链相关消费和投资拉动作用较大，但受楼市景气度影响项目收益。在房企现金流压力仍较大的背景下，政策性金融等增量资金对城中村改造的重要性更加凸显。专项借款国开行、农发行向超大特大城市发放城中村改造专项借款，主要用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等，由借款城市统借统还，周期五年。财政资金社会资本政府引导、国企牵头联合社会资本设立更新基金；社会资本通过综合开发经营模式参与城中村改造。改造主体自筹国企平台或房地产企业作为改造主体自主筹措资金，并利用项目收入滚动投入。部分资金可由村民及村集体自筹。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台5城中村改造资金流转需要政策保障专款专用封闭管理《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》提出：政府应制定市域内城中村改造资金平衡方案，落实政府资金平衡主体责任。对符合条件的项目：中央通过现有渠道适当给予补助；纳入专项债支持范围；设立专项借款，鼓励银行业金融机构供城中村改造贷款，专款专用、封闭管理。对于城中村改造项目自身产生的收益，地方政府要有政策支持这部分资金能回流到项目本身，用于平衡各类征迁安置和基础设施投入。上海广州u《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》（沪府〔2014〕24号）和《关于进一步推进本市“城中村”改造工作的通知》（沪建房管联〔2020〕476号）提出：对市有关部门认定的城中村改造地块，涉及经营性土地出让的，市、区政府取得的土地出让收入，在计提国家和本市有关专项资金后，剩余部分由各区统筹安排，用于城中村地块改造和基础设施建设等。对符合条件的城中村改造地块，免征城市基础设施配套费等。u《广州市城中村改造条例》（草案修改稿·征求意见稿）提出：市、区政府应制定本行政区域内城中村改造资金平衡方案，统筹区域内改造资金安排。专项借款、专项贷款等资金实行专款专用、封闭管理。市人民政府应当支持银行业金融机构优化城中村改造金融产品和服务创新。6“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台7城中村改造具有不同于以往棚户区改造的显著特点区别城中村改造棚户区改造定义主要针对集体土地，农村户口，特大、大型城市城中村的自建房、宅基地等，改造方式包含拆除重建、微改造，还有介于两者之间的混合改造，城中村改造可能会蔓延到历史遗留问题较多的棚改范围内主要针对简易房、危房这种建成时间较早，已破败不堪，急需拆除重建的建筑，土地性质主要为国有土地，征收补偿标准较明确改造范围限定于超大特大城市具备改造条件的城中村以三四线城市为重点区域，大拆大建是主要模式改造规模2020-2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。此次政策发力下，城中村改造市场规模有望重回万亿元。但无论是短期拉动投资，还是房地产开发与基础设施建设，本轮城中村改造的增量影响都将低于2015-2017年2016-2018年，棚改高峰期每年完成投资额为1.48-1.84万亿元改造模式城中村改造多为“政府引导、市场化运作”棚改由“政府主导、国企实施”，政策性、公益性更强改造方向城中村改造应与保障性住房建设紧密结合棚改以商品住宅为主导资金筹措资金来源更加多元化、市场化，社会资金占比更高。棚改主要依赖政策性金融工具，“