销售领先土储优化，财务稳健资金充裕.pdf

2024年04月23日房地产保利发展(600048.SH)公司报告公司年报点评证券研究报告销售领先土储优化，财务稳健资金充裕行业房地产公司网址www.polycn.com大股东/持股保利南方集团有限公司/37.69%实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)11,970流通A股(百万股)11,970流通B/H股(百万股)总市值(亿元)968流通A股市值(亿元)968每股净资产(元)16.16资产负债率(%)76.5推荐(维持)股价:8.09元【平安证券】保利发展（600048.SH）*事项点评*多因素致业绩承压，现金分红比例提升*推荐20240121杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514YANGKAN034@pingan.com.cn郑茜文投资咨询资格编号S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn主要数据行情走势图相关研究报告证券分析师事项：公司公布2023年年报，全年实现营业收入3468.3亿元，较上年调整后增长23.4%，归母净利润120.7亿元，较上年调整后下降34.1%，与业绩快报基本一致；拟每10股派发现金红利4.10元（含税）。平安观点：多因素致利润下滑，未结资源相对充足：2023年公司实现营业收入3468.3亿元，较上年调整后增长23.4%，归母净利润120.7亿元，较上年调整后下降34.1%。归母净利润增速低于营收主要因：1）低利润项目结转占比提升致毛利率同比下降6个百分点至16%；2）投资收益同比减少19.9亿元；3）资产及信用减值损失同比增加38.1亿元。期末合同负债3772亿元，未结资源相对充足。销售规模领先，市占率稳步提升：2023年公司销售金额4222亿元，位居行业第一，销售面积2386万平米，销售金额、销售面积同比分别下降7.7%、13.2%。核心38城销售贡献近9成，同比提升2个百分点。销售市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中核心38城市占率6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超10%城市共27个，单城市占率天花板不断突破提升。加大2022年之前获取项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额61%，签约面积1643万平米，占全年销售面积69%。全年新开工面积1491万平米，同比下降37.2%，2024年计划新开工面积1800万平米，同比增长20.7%。高质量拓展项目，土储结构持续优化：2023年公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。新增项目税前成本利润率平均15%以上，具有较强盈利能力。拓展金额中99%位于核心38城，住宅业态货值占比95%。2023年新获取项目中40%当年开盘并贡献签约金额超300亿元，2022年新获取项目年内收回全部股东投入。期末土地储备计容建面7790万平米2022A2023A2024E2025E2026E营业收入(百万元)281,017346,828364,504371,794394,102YOY(%)-1.423.45.12.06.0净利润(百万元)18,34712,06713,41514,75216,193YOY(%)-33.0-34.211.210.09.8毛利率(%)22.016.016.116.516.8净利率(%)6.53.53.74.04.1ROE(%)9.36.16.46.76.9EPS(摊薄/元)1.531.011.121.231.35P/E(倍)5.38.07.26.66.0P/B(倍)0.50.50.50.40.4请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容保利发展公司年报点评，其中存量项目6608万平米；核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。加快资金回笼，融资成本不断降低：2023年公司回笼资金4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2个百分点。全年经营活动现金流量净额139亿元，连续6年为正。期末货币资金1480亿元，保持在总资产10%左右合理水平，并表口径已售待回笼资金（含销项税）966亿元，未来可动用资金充裕；扣预收资产负债率67.1%、净负债率61.2%、现金短债比1.28，“三道红线”维持绿档。期末有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，综合融资成本约3.56%，较上年末下降36个BP。投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2025年EPS为1.12、1.23元，新增2026年EPS预测为1.35元，当前股价对应PE分别为7.2倍、6.6倍、6.0倍。公司加快资金回笼、融资成本不断降低，销售稳健拓展积极，行业格局优化下份额提升趋势明确，分红比例提高增强股息吸引力，维持“推荐”评级。风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、销售修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所保利发展公司年报点评单位:百万元资产负债表会计年度2023A2024E2025E2026E流动资产1268539156177115876101678558现金147982145802148718157641应收票据及应收账款4051485649535251其他应收款150388188059191820203330预付账款21635355343624538419存货869508110809711248701188078其他流动资产74973794248100485840非流动资产168373165622162857160221长期投资104296108045111793115541固定资产124091054886716779无形资产373311249188其他非流动资产51294467184214437713资产总计1436912172739317504671838780流动负债813731116612312451971382012短期借款5213133960194998270875应付票据及应付账款173734204661207759219433其他流动负债634784827502842439891704非流动负债28615420743313294664149长期借款28438420566313117762380其他非流动负债1770177017701770负债合计1099885137355613781431446161少数股东权益138484144326150750157803股本11970119701197011970资本公积17488174881748917491留存收益169084180053192114205354归属母公司股东权益198543209511221574234816负债