公司信息更新报告：净利率小幅改善，销售增速领先行业.pdf

房地产/房地产开发请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明1/4招商蛇口（001979.SZ）2023年08月29日投资评级：买入（维持）日期2023/8/29当前股价(元)14.68一年最高最低(元)17.43/11.78总市值(亿元)1,224.47流通市值(亿元)1,135.93总股本(亿股)83.41流通股本(亿股)77.38近3个月换手率(%)31.86股价走势图数据来源：聚源《单月销售同环比下降，拿地权益比保持高位—公司信息更新报告》-2023.8.10《归母净利润实现增长，拿地坚守一二线城市—公司信息更新报告》-2023.7.14《上半年销售数据高增，重组标的资产完成过户—公司信息更新报告》-2023.7.12净利率小幅改善，销售增速领先行业——公司信息更新报告齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002净利率小幅改善，销售增速领先行业，维持“买入”评级招商蛇口发布2023年中报，上半年实现归母净利润21.5亿元；归母净利率4.2%，相较于2022H1微增0.9pct；实现签约金额1664.4亿元，同比增长40.1%，销售增速领先行业。土储结构持续优化，看好未来市占率持续提升，我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为86.3、115.8和134.8亿元，EPS为1.03、1.39、1.62元，当前股价对应PE为14.2、10.6、9.1倍，维持“买入”评级。营收规模有所下降，经营现金流同比激增2023年上半年，实现营收514.4亿元，同比下降10.6%；归母净利润21.5亿元，同比增长14.1%；经营现金流量净额265.2亿元，同比激增636.6%。整体结算毛利率16.3%，同比下降2.3pct；其中开发业务毛利率17.8%，同比下降2.9pct。公司营收下降主要由于上半年结转项目减少，归母净利润逆势增长源于：（1）结转项目权益比例增加；（2）费用控制较好，销售、管理、财务费用均有所下降。销售挺进行业前五，投资强度有所下降2023年1-6月，实现签约销售金额1664.4亿元，同比增加40.1%。上半年公司全口径签约金额为行业第5，同比提升1位。公司1-6月累计获取25宗地块，总计容面积约238万m2，对应土地总价416亿元，权益地价345亿元，权益拿地金额占比达83.0%，拿地中“核心6+10城”的投资金额占比达98%。2023上半年拿地占销售金额比例为25%，低于前两年水平（2022年，44%；2021年，65%）。旧改方面，2023上半年获取佛山宝华旧改项目，8月获取上海宝山路旧改项目。积极拓展融资渠道，财务盘面保持稳健公司融资渠道畅通，上半年新增138亿元公司债，新增公开市场融资74.9亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平。上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。同时公司积极通过公募REITs，盘活存量蓄积动能。蛇口产园REIT申请扩募后，于2023年3月获批，6月正式上市。截至2023H1，公司剔除预收账款的资产负债率62.9%、净负债率47.0%、现金短债比为1.1，保持“绿档”。风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。财务摘要和估值指标指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入(百万元)160,643183,003203,566222,780241,903YOY(%)23.913.911.29.48.6归母净利润(百万元)10,3724,2648,62711,57813,483YOY(%)-15.3-58.9102.334.216.5毛利率(%)25.519.320.021.122.7净利率(%)6.52.34.25.25.6ROE(%)5.53.24.05.25.8EPS(摊薄/元)1.240.511.031.391.62P/E(倍)11.828.714.210.69.1P/B(倍)1.41.51.41.31.1数据来源：聚源、开源证券研究所-24%-16%-8%0%8%16%24%2022-082022-122023-042023-08招商蛇口沪深300相关研究报告开源证券证券研究报告公司信息更新报告公司研究公司信息更新报告请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明2/4附：财务预测摘要资产负债表(百万元)2021A2022A2023E2024E2025E利润表(百万元)2021A2022A2023E2024E2025E流动资产653058655187695829629515668701营业收入160643183003203566222780241903现金7953386243-28945-165268-184962营业成本119723147775162858175723187064应收票据及应收账款32993913333649144142营业税金及附加96817785104631046411898其他应收款119567126778136230147480161442营业费用39144081475050835582预付账款11867395292561136412212管理费用21452313264528553122存货417636411549552061605940649529研发费用116125143154169其他流动资产2115622753238912508526339财务费用20061960378141154799非流动资产203145231284258661284639311179资产减值损失-33915045407122282419长期投资615617464493488110200127978其他收益252361380398417固定资产923410820107671075510658公允价值变动收益157472188206256无形资产14301473160717571929投资净收益37282017461342523972其他非流动资产130921144348152800161927170615资产处置收益76666资产总计856203886471954490914154979880营业利润2275315360200422701931501流动负债428079423910499857467259548100营业外收入204575632695765短期借款36281509166018262008营业外支出115118130143157应付票据及应付账款5790956245772186253588467利润总额2284315817205442757232109其他流动负债366541366156420980402899457625所得税7641671987271171213639非流动负债151370178121159553140625111148净利润152029098118181586018470长期借款13388416082314139012155491124少数股东损益48294834319142824987其他非流动负债1748517299181631907120024归属母公司净利润10372426486271